[中信建投]竣工低位持續回暖,銷售投資韌性依舊

江宇輝 黃嘯天2019-10-31 11:19:12

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2019-10-31
  • 報告類型:市場報告
  • 發布機構:中信建投

??土地端:單月購地面積和購地金額跌幅收窄,溢價率回落

??1-9月房地產開發企業累計土地購置面積同比下降20.2%,降幅收窄5.4pct,土地累計成交價款同比下滑18.2%,跌幅收窄3.9pct。從百城土地成交樓面價來看,9月份總體土地成交樓面均價環比均有所上升10.34%,較上月上升一、二線城市土地成交樓面均價環比均有所上升,三線城市土地成交樓面均價環比均有所下降。展望接下來四個月,基數效應有所減弱,市場略有回暖對房企拿地補貨也存在促進作用,但成交仍受制于土地供應以及融資收緊,土地市場成交走勢仍存變數。

??開工、施工端:開工由負轉正,帶動竣工恢復

??1-9月房屋新開工面積16.57億平方米,同比增長14.20%,增速較1-8月上升5.3pct;1-9月房屋施工面積達83.42億平方米,同比增長8.7%,與上月增速持平。我們認為,今年施工面積明顯增長,帶動竣工恢復,9月竣工面積增速繼上月同比由負轉正后,本月增速繼續提升2%至4.8%,我們預計四季度交付規模將繼續提升,利好家居、家電、電梯等后周期板塊。

??投資端:具備韌性且更具質量

??1-9月全國房地產開發投資9.8萬億元,同比增長10.5%,增幅較1-8月持平。9月單月投資增速較8月維持高位,主要系年內施工體量和施工強度的提升支撐疊加土地成交端的好轉,展望接四季度,我們認為隨著融資政策收緊影響土地投資和棚改力度逐步趨弱,土地購置費增速將進一步下滑,從而對開發投資的影響將趨于弱化。全年來看,施工將繼續支撐投資,投資具備韌性且更具質量。

??銷售端:持續回暖,韌性略超預期

??1-9月商品房銷售面積為119,179萬平方米,同比下降0.11%,降幅較1-8月收窄0.5pct。9月單月銷售金額和面積增速同比持續回暖,但與我們跟蹤的重點47城數據成交面積走勢有所背離,我們跟蹤的47個重點城市成交面積在9月的增速為-9.7%,較上月下滑約6.4個百分點,意味著重點城市之外的三四線城市銷售韌性比預期的更好。

??資金端:開發資金來源增速放緩,房貸利率持續上揚

??1-9月房地產開發企業到位資金為130,571億元,同比+7.13%,增速較1-8月+0.53pct,資金面依舊趨緊。房貸利率層面,融360大數據研究院監測數據顯示,2019年9月,全國首套房貸款平均利率為5.51%,相當于基準利率的1.124倍,環比上漲了4BP;二套房貸款平均利率為5.83%,環比上漲5BP。從整體上看,房貸利率上行趨勢覆蓋到了更多的城市。

??開發投資端數據詳解

??土地端:單月購地面積和購地金額跌幅收窄,溢價率回落

??1-9月房地產開發企業累計土地購置面積同比下降20.2%,降幅收窄5.4pct,其中9月單月購置面積同比上升10.39%,較8月上升了16.40pct。1-9月土地累計成交價款同比下滑18.2%,跌幅收窄3.9pct,其中9月土地成交價款同比下降0.73%,增速由正轉負,較8月下降了2.1pct。

土地成交價款單月同比及累計同比

土地購置面積累計同比

??但從百城土地成交情況來看,9月土地成交量和金額總體由負轉正。能級來看,一線城市成交出現很大程度的上升,二三線城市出現不同程度下跌。其中,一線城市成交土地建筑面積由上月同比下降4.72%轉為上漲59.76%,二線城市成交建面由上月的下降-21.59%,略微擴增至下降-22.93%。百城土地供需結構方面,9月百城土地供需比為1.30,其中,規劃土地建筑面積供應10,057.56萬平方米,同比減少32.93%,土地成交建面7,747.28萬方,同比下降28.03%。

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