庫存月報|6月末百城庫存同比增13%,二線增幅居前

2020-07-22 09:03:05來源:克而瑞地產研究

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2020-07-22
  • 報告類型:市場報告
  • 發布機構:克而瑞
??指標說明

??自房地產行業“去庫存”以來,2018-2019年全國商品房待售面積持續下行,2020年初因新冠疫情“黑天鵝”突襲,使得本就加速下行調整、交易持續低迷的樓市更加“雪上加霜”,庫存規模也由降跳增,迎來新一輪周期變換,為市場各方所關注。

??為此,我們梳理了全國百城數據,通過商品房待售面積(小口徑),商品住宅狹義庫存量(中口徑)、商品住宅廣義庫存量(大口徑)三個維度,每月20日定期發布《全國商品住房百城庫存月報》,以期將庫存總量變化趨勢和各城市市場的差異分化能及時傳達給市場。

??1、商品房待售面積:指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中,尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積,包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積,但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建筑、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。

??2、商品住宅狹義庫存量:指報告期末已批準預售可供銷售的商品住宅建筑面積中,尚未銷售的商品住宅建筑面積。

??3、商品住宅廣義庫存量:指報告期末商品住宅市場的可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未動工總建面積加上已動工未拿銷證面積和狹義庫存面積之和來測算。

??6月年中沖刺季,房企加快了供貨節奏,各地供應顯著放量,同環比齊增,隨之帶來了成交熱度的持續回升。因成交漲幅不及供應,百城狹義庫存較上月小幅微增1%,同比則穩步增長13%,去化周期收窄至13個月。分能級來看,一線庫存量高位回落,環比微降2%,成交熱度延續帶動去化周期降至15個月;二三線庫存量基本與上月持平,去化周期較上月有了穩步收窄。

??1、商品房待售面積5.1億平方米,住宅回落顯著,辦公庫存風險不容忽視

??國家統計局公布數據顯示,6月末,商品房待售面積51081萬平方米,比5月末減少691萬平方米。其中,住宅待售面積減少512萬平方米,辦公樓待售面積減少13萬平方米,商業營業用房待售面積減少106萬平方米。

??事實上,因新冠疫情影響,待售面積數據在2020年初已經由降轉升,迎來一輪增長,不過從上半年樓市恢復情況來看,整體庫存量也在緩步回落,重新步入下行區間,當前總量仍居高位,基本與2019年4月同期持平。分業態來看,得益于近幾月成交的穩步恢復,住宅待售面積下降最為顯著,較5月末減少512萬平方米;辦公樓、商業營業用房待售面積亦由升轉降,較前幾月有所改善,商業去庫存效果略好于辦公市場,本月待售面積減少106萬平方米。而針對于辦公市場,2020年整體供過于求,去化速度放緩,租金、出租率皆降,未來去庫存道路依舊漫長,銷售風險不容忽視。

??2、狹義庫存:百城5.8億平方米持穩,同比增13%,二線增幅居首

??據CRIC監測數據,2020年6月百城商品住宅庫存量達到了58071萬平方米,與上月大體持平,同比則增長13%,縱觀數月百城庫存量的變化,可以看出,2019年上半年整體庫存量一直都在5億平方米的低位波動,2019年下半年隨著樓市調控持續發酵,庫存量穩步攀升,疊加2020年初新冠疫情突襲,當前庫存量已破5.8億平方米,雖然從中央到地方層面相繼出臺了為企業紓困,刺激居民購房的多項利好政策,銷售也有了一定程度的恢復,但是隨著年中各地供應持續放量,樓市整體“去庫存”的效果并不理想。

??分能級來看,各能級環比變動不大,基本與上月持平,一線得益于上海、深圳成交的持續恢復,本月商品住宅庫存量環比微跌2%,二三線環比漲幅基本都在5%以內;同比來看全線“飄紅”,二線同比上漲15%居首,三四線庫存增加并不顯著,同比小幅上揚9%。

??具體來看,一線城市上海本月庫存量同環比齊跌,主要源于其成交集中爆發,市場高熱不下,6月延續了5月的市場熱度,單月商品住宅成交量達80萬平方米。與之形成鮮明對比的當屬廣州,雖然成交也突破100萬平方米達一年來新高,但因其供應放量顯著,月末庫存還是實現了同環比齊增。北京、深圳整體市場表現不慍不火,庫存面積環比呈小幅微跌,不過仍顯著高于去年同期。

??二線城市本月庫存量與上月基本持平,環比小幅微增2%,其中天津、沈陽、太原、青島等城市6月末庫存量均突破2000萬平方米,處二線城市前列。環比來看,各城市漲多跌少,濟南、寧波、南京等漲幅較為顯著,均超過10%;除海口外,其余城市跌幅基本都控制在10%以內。同比來看,7成城市庫存處在上升通道,蘭州、南寧、武漢、鄭州、濟南等同比增幅超50%。

??三四線庫存量環比持平,同比小幅上行,城市間分化則更為顯著:煙臺、梅州、湖州、防城港、揚州、日照、寶雞、梧州等城市商品住宅庫存量同環比齊增,高位波動;而建德、中山、宜昌、鹽城等城市因供求相對疲軟,6月庫存量均穩步回落。

??圖2-3 2020年6月商品住宅庫存量同比上漲TOP20城市情況(略)

??表2-1百城2020年6月商品住宅庫存量和同環比變動情況(單位:萬平方米)(略)

??3、庫存消化周期:穩步回落至13個月,一線百城平均三四線二線

??從商品住宅去化周期來看,2019年以來百城一直保持在12個月左右,直至2020年初新冠疫情爆發,售樓處被迫關閉,成交出現“斷崖式”下跌,使得商品住宅去化周期攀升至24個月的高點,而后隨著新冠疫情得以初步控制,樓市供求日漸恢復,整體去化周期也呈現出逐月下行態勢,6月已降至13個月,基本恢復到疫前水平。

??分能級來看,一線城市6月商品住宅去化周期達到了15個月,顯著高于百城平均,二三線基本維持在12-13個月,庫存風險相對可控。而從變化情況來看,本月一線去化周期下降最為顯著,環比降幅在不同能級城市中居首,達到了16%,同比增幅為26%,顯著高于去年同期水平。

??具體來看,一線城市中除北京外,上海、廣州、深圳的庫存消化周期均在1年左右,庫存風險基本可控。上海因成交放量,同環比齊降,消化周期降至9個月。北京、廣州、深圳雖然環比均有了不同程度下降,但是同比較去年大幅攀升,仍處于階段性高位。北京因本月供應大幅放量,成交略有不濟,庫存消化周期依舊維持在29個月。

??僅2成二線城市庫存消化周期超過18個月,多數城市消化周期環比均有所縮短,但同比則漲多跌少,值得關注的是濟南、太原、海口,本月消化周期維持高位且同環比齊增,庫存風險浮出水面。

??三四線庫存消化周期表現與二線類似,因本月成交較上月穩步恢復,因而去化周期環比跌多漲少,但是因庫存量仍處于相對高位,因而多數城市去化周期相較去年同期仍有不同程度的延長,瀘州、日照、洛陽、臺州同環比維持增勢;建德、宜昌、寧德、鹽城、連江、東營、中山、東莞、江門等城市則同環比齊降,去庫存效果顯著。

??圖3-2 2020年6月商品住宅庫存量去化周期TOP20城市情況(單位:月)(略)

??表3-1百城2020年6月商品住宅庫存量去化周期和同環比變動情況(單位:月)(略)

??4、廣義庫存:百城6月末小幅微增至34億平方米,基本恢復至疫前水平

??而從廣義庫存的角度來看,自2019年8月以來,百城庫存量就一直圍繞著34億平方米波動,至6月末,庫存量達到了344178萬平方米,環比小幅微增2%,較2019年8月增長4%。其中,一線增長最為顯著,較2019年8月已增長17%,整體庫存壓力依舊較大。

??分城市來看,貴陽、大連、沈陽、唐山廣義庫存量遙遙領先,突破1億平方米,石家莊、滄州、株洲、紹興、煙臺、蚌埠次之,廣義庫存量也達到了8000萬平方米以上。

??環比角度,多數城市廣義庫存量環比變動不大,漲跌幅基本不超過5%,紹興、無錫、永泰、保定、張家口、漳州等城本月增長較為顯著,紹興環比大幅增長了37%;僅南通廣義庫存較上月出現了穩步回落,降幅達到了28%;若與2019年8月對比,則呈現出漲多跌少:以廊坊、張家口、保定、鄭州為代表的中部城市廣義庫存量顯著增加,漲幅超60%,而短期內市場恢復良好的深圳、南京、成都等城市廣義庫存量則有了穩步回落,目前的庫存風險相對較低。

??表4-1百城2020年6月商品住宅廣義庫存量和變動情況(單位:萬平方米)(略)

??綜上,可以看出,2020年上半年因新冠疫情影響,整體庫存量經歷了一輪跳升后,目前隨著樓市供求逐步恢復,狹義和廣義庫存量總量持穩,不過相較于去年還是有了顯著增長,后期去庫存壓力依舊巨大。分能級來看,一線城市因短期成交火熱,庫存量環比下跌,去化周期居首,達到了15個月;核心二線庫存風險基本可控,去化周期相對偏低;三四線總量維穩,但分化加劇,諸如廊坊、張家口、保定、鄭州為代表的中部城市廣義庫存量顯著增加,后期應謹防庫存風險。

??預判未來,我們認為,隨著前期因疫情積壓的購房需求逐步釋放完畢,加之局部過熱市場諸如寧波、深圳、杭州等已經面臨調控升級,短期內的市場大熱恐難以延續,未來整體供求以穩為主,7月庫存規模仍將保持穩中有增態勢,庫存消化周期有望小幅回落;而針對于部分項目扎堆,供過于求,當前已然“涼涼”的中部三四線城市,庫存風險也將逐步累積,市場整體承壓。


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