[克而瑞]六成典型城市土地出讓金已同比回正,杭、京、滬位列三甲

馬千里 邱娟2020-06-11 08:56:36

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2020-06-11
  • 報告類型:土地交易分析
  • 發布機構:克而瑞

??受疫情的影響,2月份多城市中止或延后土地出讓,土地市場規模一度跌至谷底;但隨著疫情控制趨于穩定,3月份大部分城市都恢復了土地供應,市場逐漸步入正軌。在2020年即將過半的當下,土地成交規模較去年同期有何變化?哪些城市規模即將、或已經超越去年同期?2020年全年哪些城市的土地出讓金規模將創下新高?

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??成交總量:疫情影響逐漸消弭,前5月土地成交總金額與去年同期持平

??2020年已經過去5個多月,疫情對于房地產市場尤其是土地市場的影響逐漸消退。這一點從CRIC監測數據就可以得到驗證:1-5月全國土地成交總金額高達22256億元,僅比2019年同期少44億元,總體基本持平。

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??城市分布:杭、京、滬位列總額榜三甲,優質宅地集中出讓將南京地市推向高峰

??分城市來,2019年土地出讓金榜首城市杭州在今年前5月成功衛冕,出讓金總額高達1195億元,與2019年同期相比,增加了10%,參考杭州今年的宅地供地計劃量較2019年有15%的漲幅來看,2020年杭州的土地出讓金大概率還會有10%-15%的增量空間。

??金額榜第二位城市為北京,為穩定房地產市場,北京今年供應了多宗優質不限價宅地,典型如豐臺分鐘寺三宗地,兩宗樓板價已經超7萬元/平方米,引發了一波土地成交小高峰,前5月北京土地出讓金總額達1129億元,僅次于杭州,較去年前5月上漲了63%。

??緊跟其后的是上海,前5月土地出讓金也超過千億,較去年同期增加78%,在疫情對房地產造成的恐慌情緒還比較嚴重的2月,香港置地一舉拿下的徐匯濱江綜合體項目,總成交價格就高達310.5億元,該價格比2016年招商華僑城聯合體在深圳獲取的新會展商業用地高出0.5億,成為截至目前的內地第一總價地王,之后上海的土地供應逐漸恢復,不乏中心城區稀缺優質宅地,譬如近三年來首次出讓宅地的虹口區嘉興路街道HK271-01地塊,起始樓面價就達63155元/平方米。

??前5月土地出讓總金額處于500-1000億的城市有6個,涉及廣州、南京、重慶、溫州、成都和福州,除重慶同比微降3%之外,其余城市土地出讓金總額均呈上漲之勢;尤其是南京和廣州漲幅尤為突出,增長率分別為157%和93%。以2020年宅地供應計劃突破近5年新高的南京為例,雖然前5月宅地成交量僅195公頃,占到全年宅地供應計劃的22%,但由于出讓地塊區位好、配套價,譬如建鄴區河西板塊、江心洲等成交了多幅宅地,樓板價突破4萬元/平方米,在多宗高價地的帶動之下,南京土地出讓金漲勢迅猛。

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??同比變化:六成超百億城市成交金額已經回正,長三角地區依然最受青睞

??為了探究疫情對于各城市土地市場的負面影響是否延續,下面我們聚焦到成交規模超過百億的45個重點城市,就1-5月土地出讓金總和與2019年同期變化來看,其中近六成城市已經回正,較所有城市的這一比重高出近10個百分點,總的來看,重點一二線城市土地回暖情況優于其余城市,市場恢復速度更快。其中,同比增幅最突出的是深圳,前5月深圳成交了14宗地,總成交金額高達265億元,增幅高達1036%,比重之所以如此之高是由于深圳供地節奏的不均衡造成的,去年前5月深圳土地出讓金總額僅23億元,但6月24日一天的出讓金總額就高達223.84億元;參照深圳2019年全年土地出讓金713億元來看,深圳前5月出讓金并不突出,占比僅有37%。值得注意的是,雖然出讓規模并不突出,但土地質量卻有明顯提升,在寸土寸金的前海板塊也有純宅地供應,最終被龍光以116億元、配建4.08萬平方米人才住房競得;其次是南通,前5月供應可謂井噴,在崇川、通州供應多宗高單價優質宅地,總成交金額高達324億元,較2019年同期增長了261%。除深圳、南通以外,南京、煙臺、長春、廣州、上海、廈門、北京、東莞、湖州、佛山、長沙、成都等城市土地成交規模擴張更較為顯著,增幅均在30%以上。

??與此同時,也有部分城市土地出讓金規模大幅縮減,典型如石家莊、昆明、武漢、天津、合肥、貴陽、鄭州、常州等城市,降幅均在30%以上;以身處疫情重災區的武漢為例,土地市場受到的影響比較嚴重,在很長時間內都暫停土地出讓,直到3月31日土地出讓才恢復,前5月土地出讓金總額僅有348億元,與去年同期相比下滑53%。

??值得注意的是,長三角依然是備受房企青睞的區域,45個百億規模以上的城市長三角就占據16席,但較去年市場變動來看,表現不一:既有大漲(南通、南京、上海、湖州),也有大跌(合肥、常州),還有波動相對較小的寧波、蘇州、紹興、鹽城、臺州、杭州、無錫、溫州、徐州等城市。此外,一直以來土地市場熱度高漲的蘇州一反常態,前5月土地出讓金總額同比下降了14%,這是由于前5月成交的地塊多位于吳江、吳中,土地成交均價相對便宜,盡管土地成交建面較2019同期增加了54%,土地出讓金額依舊同比下滑。

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??供地節奏:大部分城市供地計劃完成度不高,深圳前5月宅地供應僅7%

??雖然大部分重點城市土地出讓金出現了同比上漲,但是聯系供地計劃規模來看,目前大部分城市供地節奏依舊偏緩。這主要還是受疫情的影響,絕大多數城市一度在2月中止或延后供地,直到疫情得到較好控制的3月,各城市供地才逐漸恢復,再疊加傳統春節假期對土地市場的影響,在重點城市積極的年度供地計劃指標下,使得大部分城市供地節奏偏緩。

??CRIC監測數據顯示,前5月十大典型城市中供地節奏最快的是杭州,宅地成交量占其全年宅地供應比重達到43%;杭州之外的其余城市均不足(含)35%,低于往年一般水平。尤其是深圳,前5月宅地成交量僅有22公頃,僅占今年宅地計劃供應量的7%,供應節奏明顯滯后,相信下半年深圳的供地將保持較快的節奏。

??當然除深圳以外,近兩個月優質地塊頻出、土地市場熱度高漲的北京、南京、寧波等城市前5月整體的供應節奏也較緩慢,宅地成交量占其全年含宅地供地計劃的比重均不足30%。以商品住宅用地供地計劃突破近5年新高的南京為例,前5月宅地成交量為195公頃,占到全年宅地供應計劃的22%,預計后續還有大量的土地將入市。

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??小結:穩經濟目標下多城增加土地供應,京、深、寧等城市將迎來更多拿地機會

??考慮到當前出口遭受了較大壓力,居民消費需求也日漸減弱,投資逐漸成為穩定國民經濟的主要抓手。為了穩經濟、穩就業,一大波擴大有效投資穩定經濟發展的舉措正在路上,上海日前就出臺了《上海市擴大有效投資穩定經濟發展若干政策措施》,其中就包含增加年度土地供應量等措施,透露出政府想利用增加土地供應來達到擴大投資的目的,具有較強的信號意義,相信會有更多城市跟進。

??再加上本身上半年大部分城市的供地節奏較為緩慢,為完成全年土地供應計劃,接下來的土地供應節奏還會進一步加快,尤其是深圳、北京、南京等仍有較多供地指標等待釋放的城市,相信下半年還會有更多拿地機會出現。

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