深圳學位房價格為何暴漲

余勝良2019-11-01 09:20:10來源:證券時報

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??最近幾個月,焦慮的深圳家長生生將樓市中的一些“老破小”,買成了“高富帥”。這種情況在前幾年的北京、上海也發生過,在各個省會城市也出現過。

??優質教育資源是稀缺品,稀缺品價格高到什么地方,大家都很難預測,取決于出得起價的那批人如何行動。深圳還有自身原因——整體年輕化,加上最近幾年持續人才引進,新生兒多,部分優質學區購房者因為積分高,將租房者攆出候選范圍。如果從這個角度推測,家長對于孩子入學問題所產生的焦慮高峰還沒到來。

??深圳2018年新增常住人口50萬,小學生人數10年增長74%,幼兒園人數增長137%,深圳和附近的東莞、廣州小學生人數都和北京上海相當,說明三地都吸納了大量年輕人。深圳最近幾年每年都有四五十萬的人口增長,其中大概一半是引進的人才,2018年全年共引進人才超過30萬人,同比增長35.67%,這些人才平均年齡27歲,很快就會結婚生子。

??人才引進會增加一個城市的競爭力,人才自身也有比較強的購買力。去年和前年相比,中國新生兒下降了200萬,但是大城市人口還在增加。如果將城市比喻為一個水池,如果財富在這個水池里越漫越高,如果房子沒有相應增加,就會很快表現在房價上漲上。

??從新生兒結構上看,2012年為龍年,深圳新生兒為21.2萬人,比2011年增長16.87%,本來以為是個階段性高點,這個高點到2016年很快就超過了,2017年為24萬人。深圳教育部門預測2020年小一缺口4.95萬,公辦初一為1.06萬個。

??全面放開二胎是2016年1月1日,現在還不到二胎上學的年齡,如果2016年就生育的話,上小學也要到2022年,才會迎來小學入學高峰。深圳需要不停擴建小學,才能接納這樣龐大的入學群體。

??就像春運時會遇到高峰期一樣,平時匹配的運力,會出現階段性緊張,學位存在空間范圍內和時間范圍內的不均。空間范圍內的不均是,有些新小區建起來后,集中入住一批婚房購置者,生育時間一致,上學時間一致,形成一個高峰期,過后可能會有所下降。

??整體上看,關外新建社區比較集中,關內老社區比較多,關外教育資源少,關內資源豐富,這是整體的錯配。比如關外龍華紅山片區,學位房已是天價,很多入學者卻要被分流出去,就是因為新建小區集中,生育時間集中。最近龍華新區高薪聘請老師,這就是大背景。

??深圳關內一些比較好的學校覆蓋的小區,業主多年未變更,生育高峰早就過去,甚至會生源不足,靠租房的積分就能上學。如果學校覆蓋學區都是大戶型,能買得起的人不多,換手率低,那很可能出現生源荒,還有一些大戶型區域,因為業主購買力特別強,他們將孩子送入私立學校,或者購買學區房,反而使本區域缺少優質生源,久而久之惡性循環。

??關內普通學校很少出現學位緊張,就是因為關內業主普遍年齡較大,過了生育高峰,但是有一些優質學位房覆蓋區域,情況不一樣,其他區域的適齡人群會過來填補。以前這些區域因為居住環境一般,很多業主都搬到其他地方住,家長只要過來租房子就能上學,求學成本并不算高,等孩子畢業了再搬回自己家。

??問題的關鍵其實就是這樣的區域,情況有了一些變化,一部分家長因為怕孩子將來沒辦法上去而購入優質學區房,或稍微優質學區的學位房,只要有一部分這樣的購買者出現,就能將租戶擠出該學區,買房的目的是為了上學,當然是資金越少越好,所以總價較低的小戶型受到青睞。一旦出現這種情況,就會引起家長恐慌性購買。

??這兩年,在一些關內老小區已出現這種情況,而在相當長時間內,這種趨勢不會逆轉。

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