北京租房降溫了嗎:房東降價后又漲價 租客轉租一月未脫手

盧揚 王寅浩2020-06-15 08:47:46來源:北京商報

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??在經歷疫情“停擺”后,北京租房需求在近兩個月集中爆發。近日,北京商報記者調查發現,隨著返京人員的增多,北京租房需求逐步得到釋放,但需求并未推動價格上漲,部分房東經歷“先降價、后漲價”的操作,而租客轉租也面臨一個月僅有一個看房客的尷尬。分析指出,受經濟大環境影響,今年的租金高點難以超過2019年,由于“畢業季”的延期疊加第二次疫情“危機”,北京租房市場在未來幾個月或有進一步降溫的可能。

??價格降了嗎

??降700后再漲200

??用了8天時間將自己北三環的一居室出租后,張敏感嘆:“市場沒那么壞,但確實降溫了。”

??張敏這套位于北京朝陽區北三環和平西橋附近的一居室,地理位置沒得說,出門100米就是地鐵,還不臨街。樓層朝向方面,位于適中樓層的南向二層,不擋光。房況用她自己的話說:“沒有多豪華,但對于自住來說,干干凈凈,什么都有。”張敏的同事有套房子,就在自己這套房子的樓上頂層,同樣的戶型,差不多的裝修,去年底跟某頭部長租公寓的續簽價格是5700元/月。

??“我詳細跟同事打聽了一下他租的價格、空置時間、服務費等等,考慮到疫情的影響,最后跟同一個長租公寓品牌簽了一年的代理,月租金是5500元,兩個月空置期。”鑰匙被代理公司拿走后3天,張敏的房子在這家代理公司的App上線,租金為5300元/月,低于給張敏的月租金。受市場環境的影響,在房子出租之初選擇了謹慎的態度。

??“按照房況、樓層、朝向,中介也說,如果是去年底跟我同事一起出租,能到6000元,這么算是降了10%還多。”在張敏的房子正式在中介的App上架后,5天內帶看15次,5天后中介將價格上調200元,與張敏收到的租金價格一致。3天后,房子成功出租,從中介的App下架。整個租房周期8天。

??“從過程來說需求還是有的,4月開始復工復產之后,返京的人多起來,需求逐步釋放,但對價格確實更加敏感了,另外就是小戶型一居室比較好租,合租大戶型更不容易,疫情讓更多人愿意有獨立空間。”負責張敏這套房源的經紀人如此評價。

??轉租順暢嗎

??一個月僅一人看房

??價格敏感度是一把標尺,衡量著房源成交周期的長短。與張敏的“快銷”不同,租住在小黃莊一區的楊柳近日卻面臨轉租的困擾。據楊柳介紹,自己今年4月初搬到小黃莊一區租住,當時北京租房市場才剛剛開始恢復,但租房價格卻沒有太大議價空間,自己租房的價格以目前來看算是“高價”,這也造成了最近轉租很不順利。

??對于當初的“高價”租房,楊柳表示,自己在北京已經有四五年的租房經驗,房子到期大概率會漲價,所以房子基本上是一年一換。但今年受疫情影響,搬家和看房都受到了影響,很多租戶無奈只能選擇續租,這也造成續租時可能出現“坐地起價”的情況,給租客整體印象就是價格沒下調。

??此外,彼時中介人員告訴楊柳,“房子降價的并沒有很多,甚至有一些小區環境好的、配套設施齊全的,還出現了價格輕微上調的情況。而且近期需求量特別大,市場已經恢復得很好了,租房時不要猶豫”。

??受市場大環境所傳遞的“信息”,楊柳看房一周就有了方向,選擇與某長租公寓簽訂了一年的合同,然而沒想到的是僅不到一個月就有了轉租的困擾。“5月15日開始發布轉租信息,中間只有一個來看房的,之后一直就再沒人來問過。”楊柳感嘆道,已經一個月時間過去了,這與自己的計劃相差太大,新住處的定金也已經交了,實在不行只能違約退房。

??“換房也是因為有了更便宜的去處,即便要繳納違約金,算下來也是省錢的。”在與自己管家的交談中,楊柳也了解到,目前自己所租住的房子是早幾年收的,長租公寓機構與房東都簽訂了租房協議,出于盈利的目的,他們的房價也只能“挺著”。

??成交漲了嗎

??需求回升 租金難漲

??最近,因疫情而暫緩回京的人群陸續返京,租房市場在經歷前期“停擺”后終于步入正軌。據我愛我家研究院統計,2020年5月北京住房租房交易量環比增長28.92%,同比2019年5月增長13.28%。3月、4月、5月交易量連續大幅上漲,雖然較去年3月、7月的高點仍然低出5%-6%,但整體交易規模已與去年旺季高點持平。

??不過,我愛我家方面也表示,疫情對北京住房租房市場確有影響,一是交易節奏延后,歷年在3月出現的交易高點推遲到5月,二是租金上行無力,往年春節后需求集中爆發、租金明顯上漲的局面并未出現。受經濟大環境影響,今年的租金高點難以超過2019年,租金上行的幅度不會太大,整體租金水平將維持在相對較低的位置。

??5月北京的整租交易中,每平方米的平均成交租金為88.45元,環比上漲1.8%,同比去年5月下跌4.61%。5月北京整租交易的套均租金為5633元/套,環比上漲1.1%,同比去年5月下跌6.94%。與2019年相比,目前北京的租金水平仍然相對較低。

??“目前來看,北京租房市場的活躍度也不高,呈現房源多、需求少的情況。”諸葛找房數據研究中心高級分析師王小嬙分析稱,租房市場的發展與就業市場息息相關,疫情下雖然各大企業復工復產,但疫情的負面影響使企業縮編,就業市場環境嚴峻、失業率上升,疊加各大院校延后畢業時間,今年的“畢業季”或將延后,短期內北京的租房市場活躍度難見起色。

??58安居客房產研究院分院院長張波亦表示,目前北京第二次疫情“危機”已經有了苗頭,“畢業季”的延期疊加第二次疫情“危機”,北京租房市場在未來幾個月或有進一步降溫的可能。

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