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煙臺一地產項目逾期無法辦證引發上訴 開發商政府誰之責?

田傲云2020-06-11 11:25:33來源:中房報

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??隨著2003年《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》施行以來,法院受理關于商品房買賣合同糾紛案件激增,并從2012年開始呈現逐年遞增態勢,其中以購房人起訴開發商逾期辦證、逾期交房的案件占據相當大比例,引起社會關注。更讓人關心的是,面對開發商違約事件頻頻發生,購房人應該如何維護自己合法權益?

??山東省煙臺市芝罘人民法院審理的一起購房者起訴開發商逾期交房、逾期辦證、調整違約金的案件在法律界引起了關注。

??5月8日,涉案小區翡翠明珠部分業主來到煙臺市人民法院,再次因開發商逾期辦證提起上訴。據介紹,翡翠明珠是煙臺新雅海韻山景置業有限公司(以下簡稱“新雅海韻”)于2012年開盤,直到2016年12月才交付的住宅項目。2016年,業主們好不容易等到了交房,房產證等相關證件辦理卻一再延期。

??翡翠明珠業主陳杰告訴中國房地產報記者,新雅海韻一直以“沒有辦理不動產登記并非自己原因所造成”為由進行拖延,至今尚未辦理不動產權證書。“其實交房時間已經超過了16天,我們想著也沒多久,便沒有追究。哪想到之后會一直沒有辦理房產證。”

??多年協商未果后,2019年9月有59戶業主們終于決定將開發商新雅海韻告上法庭,要求新雅海韻辦理房屋不動產權證書,并請求法院調高合同約定違約金數額,按照同期人民銀行貸款利率支付逾期辦證違約金,以及支付逾期交房違約金。

??今年4月14日,法院開庭進行審理;4月24日,該案一審判決結果出來,一審判決支持了業主要求新雅海韻支付逾期辦證及逾期交房的違約金的訴求,但同時也駁回了業主要求開發商協助辦理房產證以及上調違約金訴求。

??該案一審判決結果出來后引起法律界人士關注。關注的焦點在于法院能否對合同約定的違約金條款進行調整,未辦理不動產登記證書給購房者造成的損失應該如何判定,法院一審如此判決是否符合法律規定等方面。

??5月27日,記者與新雅海韻取得聯系,新雅海韻相關負責人表示,涉案小區部分房屋產權性質需要調整,但政府有關部門至今未作出決定,導致項目無法辦理不動產登記。“目前,相關部門正在對相關事宜進行研究,已經有初步方案,相信不久后就能辦理。”

??“逾期辦證和我們沒有關系”

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??開發商張貼的辦證通知。

??2012年“五一”期間,位于煙臺市芝罘區通世路16號的翡翠明珠項目正式開盤,2016年12月交房,業主已入住至今。值得注意的是,新雅海韻一直未給該項目辦理房產證。

??“因為沒有辦理產權證,我們很多業主在房屋交易、子女上學、落戶等方面都受到了不同程度影響。”陳杰告訴記者,由于已經逾期3年多,在多次催促新雅海韻辦證無果后,他們向煙臺市區兩級相關部門反映情況,這才知道遲遲沒有辦證的原因是該小區部分公建地塊擅自變更規劃。

??時間還要回到2008年,新雅海韻以招拍掛方式拿下了翡翠明珠地塊, 2010年,新雅海韻按照規劃部門要求配建了2000平方米派出所用房。建成后,新雅海韻和煙臺市公安局芝罘分局在回購價格上存在爭議,新雅海韻認為派出所用房土地性質為出讓而非劃撥,要求公安部門以9999元/平方米價格回購,回購價包含土地價值、建安成本、管理費及利潤。公安部門則認為這遠高于該小區其他公建1650元/平方米回購價格,故放棄回購。

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??公安部門放棄回購代建派出所的函件。

??之后,新雅海韻為了不將這些土地閑置,便將公共用房變性為商品房出售,但調整后的方案由于不滿足國家規范要求,一直沒有通過規劃審批。

??“新雅海韻一直說沒有辦理不動產登記不是他們的原因所造成,也一直在和相關部門協調,去年年中,還張貼了已取得政府部門同意的通知,稱在2019年11月30日前具備辦理房產證的條件。但直到現在一點動靜沒有,去問新雅海韻情況,他們仍然用同樣的理由來拖延。”由于在做出承諾后遲遲沒有實質行動,這讓業主們再次對新雅海韻產生質疑,“新雅海韻騙人騙習慣了,大部分業主已經有心理準備,否則不會有那么多人走法律途徑。我們也一直和相關部門聯系,但一直沒有確切說法。”

??“社區公共用房變性并未經業主的知情和同意,卻要我們承擔所有損失,以及風險。” 也有很多業主感到不忿,即便有關部門放棄購買派出所用房,和公共用房變性間沒有必然聯系。社區公共用房出售或變性一事與業主也沒有任何關系,開發商不能也不該以此為由拖延辦證,并給廣大業主們造成了巨大損失。

??“我們不滿新雅海韻主要是兩個方面,一方面是逾期辦證,另一方面是違約金過低。”陳杰告訴記者,根據雙方簽訂的《商品房買賣合同補充協議》,逾期辦證開發商僅僅需要支付已付房款價的千分之一進行賠償,也就是即便按照總價100多萬元房款計算,新雅海韻逾期辦證僅僅只需要支付1000多元違約金,但沒有房產證給他們帶來的影響卻無法計算。

??有業主強調,過低的違約成本也是開發商肆無忌憚違約原因之一。

??煙臺市相關部門也證實,開發商未辦理相關規劃變更手續是無法辦理不動產登記問題所在。并表示由于該問題涉及多個部門,相關部門在接到業主投訴后高度重視,目前煙臺市區兩級相關部門正在加緊對相關事宜進行研究,確定調整方案后不動產部門立即開展確權工作。

??59戶業主集體訴訟

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??煙臺市自然資源和規劃局給業主的情況說明。

??多年協商未果,翡翠明珠項目業主走上了漫長訴訟之路。

??2020年4月14日,煙臺市芝罘區人民法院進行了公開審理,本次庭審主要圍繞新雅海韻逾期交房、逾期辦證是否違約,以及調整合同約定的逾期辦證的違約金數額的必要性展開。

??庭審現場,圍繞著一些事實認定內容雙方展開激辯。

??新雅海韻稱,曾多次申請政府有關部門調整部分公建房屋位置及派出所用房產權性質,但政府有關部門至今未作出決定,這也導致項目無法辦理不動產登記。因此未辦理不動產登記的責任不在他們,他們也不應支付違約金。

??新雅海韻進一步解釋,即便未按期辦證是他們的責任,按照雙方簽署的商品房買賣合同及補充協議,最多只支付已付房價款的千分之一作為違約金,并且業主們也沒有舉證證明因逾期辦證遭受的實際損失。

??對于協助辦理房產證這個對業主來說最為關鍵的訴求,新雅海韻也表示無法辦理,稱該小區現不具備辦證條件,這是政府部門工作程序造成,并非他們不予協助。

??另外,新雅海韻認為他們不應支付逾期交房違約金。新雅海韻表示,這是由于適逢政府相關部門年底工作總結、年初工作計劃,導致沒有及時取得備案。小區業主在竣工驗收備案前接收房屋并未對竣工備案時間提出異議,說明認可交付房屋的行為。并且交房僅遲延16 天,對業主的利益并無影響,也未給業主造成經濟損失。

??翡翠明珠業主在答辯中表示,新雅海韻從未向不動產登記部門進行申請,也沒有提交任何辦理不動產證書的材料。

??另外,有業主強調,開發商之所以長時間不予辦理初始登記,其主要原因是沒有法律法規的相關條文進行約束,唯一能夠約束開發商拖延辦證的違約金條款也因為當時簽訂補充協議時約定比例過低,起不到違約金約束違約方的懲罰功能,但業主難以確定的損失卻隨著時間的推移越來越大,并且新雅海韻長期逾期辦證行為是根本違約。基于此,業主們向法院主張逾期辦證違約金按照人民銀行同期貸款利率標準進行調整。

??“竣工驗收報告在未取得房地產開發主管部門驗收合格之前將房屋交付行為不僅違反合同約定,也違法法律規定,不應當認定交房符合合同約定。”翡翠明珠業主稱,新雅海韻提供的竣工驗收報告是工程參與方對于工程的驗收意見,而非政府部門的竣工驗收備案,這并不具備房屋交付條件,在接收房屋時新雅海韻也沒有明確告知未取得竣工驗收備案表情況。

??法院判決被指不合法律精神

??4月24日,該案一審判決書送達到翡翠明珠業主手中。

??判決顯示,法院認為雙方簽訂的購房合同及補充協議是雙方當事人的真實意思表達,是有效合同。在履約中,開發商未能在約定期限將房屋辦證資料提交產權登記部門事實清楚,對于逾期辦證違約金應按照合同約定的已付房價款的千分之一進行支付,業主主張按照同期人民銀行貸款利率支付逾期辦證違約金的訴求與合同約定不符,業主也沒有舉證證實自己的實際損失,因此對于業主訴請超出的部分,法院并未支持。

??另外,因涉案房屋尚不具備辦理產權證書的條件,法院也一并駁回了業主要求開發商協助辦理房屋產權登記證書的訴求。

??關于開發商逾期交房的違約責任,法院認為開發商未依約將房屋交付給業主事實清楚,故支持了業主要求開發商支付逾期交房違約金。

??一審判決出來后,引起法律界人士關注。關注的焦點在于法院能否對合同約定的違約金條款進行調整,未辦理不動產登記證書給購房者造成的損失應該如何判定,法院一審如此判決是否符合法律規定等方面。

??業內認為,《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》早有規定,當事人以約定的違約金過高或者低于造成的損失為由請求調整的,以違約金造成的實際損失進行調整。若由于出賣人原因,使得買受人在期限屆滿未能取得房屋權屬證書,由出賣人承認責任,若合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的,可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

??“這意味著法院在案件審理中,應當對合同中約定的違約金標準根據當事人的主張進行審查,不能簡單地機械適用雙方簽訂合同中所約定的違約條款。法院判決書認為的,‘于合同約定不符’,亦無法構成法院無權調整違約金的理由。” 一位從事法律工作多年的業內人士向記者解釋。

??對于判決書中“原告亦未舉證證實其實際損失”,前述法律人士表示,最高法院曾對“損失”進行過解讀,“造成損失”和“造成的損失”中的“損失”不僅僅是指實際損失,還應包括合同履行后可以獲得的利益。“本案開發商因逾期辦證給業主造成的落戶、上學、就業帶來的損失就無法估量。”

??一位不愿公開姓名的法官介紹,目前部分地區高院已經對房地產合同糾紛案件出現的問題出臺了相應文件,以江蘇高院為例,對于逾期辦證江蘇高院認為開發商往往約定較低的違約金,有的逾期辦證時間較長,買受人主張調高違約金的此時應由買受人舉證其損失,買受人能夠證明損失大于合同約定的違約金的,可予支持。該法官還表示,他們當地高院已在前期調研的基礎上,即將出臺相應審判指導性司法文件,其中規定對于購房合同中約定逾期交房違約金過低的,購房者無需提交證據證明,按支付購房款主張不超過日萬分之0.5、年6%利率違約金的,法院應當支持。

??此外,前述法律人士還表示,購房合同一般是開發商預先擬定好的格式合同,對于上面的內容,處于弱勢地位的購房者一般只有同意或者不同意的份,無改變合同條款的權利,并非經雙方協商。這應該視為“格式條款”,并按照合同法的規定視作無效。且購房合同約定千分之一的逾期辦證違約金,并不符合住建部門頒布的行業合同示范文本。“盡管指導性示范文本不具備強制性的約束力。”

??前述法律人士強調,幾十年來,房產市場一直處于賣方市場的狀態,開發商利用手里的法律資源,從購房者開始咨詢房產信息開始,到交付房屋后的物業管理,形成一整套的不合理潛規則,在合同格式化約定、法院有限支持,甚至群體性案件法院不予受理的庇護下,制造了大量的爛尾房狀態,引發了大量的社會矛盾。

??有房管局工作人在接受記者采訪時表示,近幾年,開發商頻頻惡意違約事件不斷,造成這種現象發生的原因之一就是目前法律約束力度還不夠,“每年都要處理很多惡意違約事件,有房價上漲時開發商違約的情況,也有購房者在房屋交付且入住多年后不僅沒有辦理房產證,還遭遇了一房二賣。”

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