中信資本程驍遠:存量遠時代,房地產私募基金轉型之道

李珍2019-10-24 16:09:36來源:中國房地產金融

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??房地產私募股權基金Co-GP模式,能夠平衡兩大問題。

??"從目前的房地產金融環境來看,很多表外非標類融資已經變得非常困難了。"中信資本高級董事總經理、房地產部門執行合伙人及主管程驍遠在2019金磚論壇主題演講中表示,從中央對房地產新的表述來看,由于"不將房地產作為短期刺激經濟的手段",坦言房企融資環境下半年并不會寬松。

??"今年一季度偏松,二季度開始收緊,三季度談怎么活下去,四季度各方面壓力可能還會更緊。"程驍遠說,7月份以來中國人民銀行、發改委對房企融資及海外債券的募集也出了一個指令,基本上融資要有新增的量是非常困難了。

??房地產私募股權基金渠道是不是可以作為一個填補?

??從增量市場來看,房地產私募股權基金,主要還是開發型,私募基金嫁接開發商的項目操盤能力,實現項目的退出,其中包括了債權為主和股權為主的投資形式。2017年中基協出臺4號文,將私募基金明股實債形式禁止,房地產私募基金投資回歸真股權時代。

??房地產進入存量時代,房地產私募股權基金的投資方式與增量時代存在很大的不同。程驍遠表示,這當中包括了募資、投資、資產管理、投后管理等眾多環節,這也要求私募基金對項目的判斷尤為重要。

??"從今年年初火熱的大宗交易市場可以看出,存量時代對股權、私募基金的需求量會更大。"程驍遠說,這些買家中以外資居多,因為他們的投資周期會長一些,少則四五年、長則七八年;此外他們持有較長周期的資金,主要是看好中國經濟未來十年的發展。

??"我們可以看到,去年以來中國房地產大宗市場交易量回升,買進的幾乎都是外資,這些外資認為這些資產平時不易買到,但目前市場上資金較為緊缺,更多的業主會選擇將手中的資產降價進行變現。"

??程驍遠表示,在房地產私募股權基金領域,中國目前還處于起步階段,但未來出現像黑石這樣的機構并不是夢想,因為他相信中國未來是全球最大的資產管理的國家,也是物業、房地產、不動產的交易量名列前茅的國家。

??在房地產私募基金實操上,程驍遠指出,一只基金的設立需要構建投資管理、咨詢項目管理、投資者關系等幾大重要板塊。"其中,投資者關系非常重要,這決定了項目的融資能力,因為最終是你的融資能力能不能讓你有效地、快速地融到錢,然后找到好的項目去投。"程驍遠表示。

??而在私募基金結構上,中信資本近年搭建的Co-GP(私募基金雙合伙人),備受合作方認可。程驍遠說,這種房地產私募股權基金Co-GP模式,能夠平衡兩大問題。第一,發揮GP的各自優勢,開發商發揮項目操盤管理能力,私募基金機構發揮募資、投資、退出及中間監管能力。第二,規避利益沖突,"投資人最擔心的不是一個項目好與不好,而是中間有無利益沖突。"

??關于利益沖突,多發生在房企旗下的私募基金中,"很多開發商自己設立基金,往往會在這方面帶來利益沖突的嫌疑,因為項目操盤開發是你,管理是你,銷售也是你,資金也是你在募集和管理,怎樣做到一個平衡,這對投資人來說往往是一個疑慮。"程驍遠說,房地產私募基金Co-GP模式能夠解決這一問題,各自凸顯自己優勢,能夠在一個結構中將雙方的優勢資源結合在一起。

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