蔡金強:全球經濟滯脹已不可避免

東東2020-05-26 14:08:56來源:中房網

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??中房網訊(東東 上海報道) “全球經濟滯脹已不可避免,即將進入一年半左右的滯脹期”,奧陸資本首席投資官蔡金強5月26日在2020中國房地產及物業上市公司測評成果發布會上如是表示。

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??這是中國房地產業協會與上海易居房地產研究院中國房地產測評中心連續第13年開展這項活動。在會上演講時,這位前花旗銀行亞太地產研究部主管、業內最有影響力的分析師之一,對目前的全球經濟形勢進行了深入分析。

??蔡金強表示,新冠疫情堪比沒有硝煙的戰爭,并已經演化為全球沖擊,各國進入封鎖狀態,這對全球經濟造成了極大壓力。從4月平均值看,封鎖導致全球GDP當月損失18%左右。為對沖經濟下行和流動性壓力,各國推出天量財政刺激和貨幣政策,過去“赤字率不超過3%,負債率不超過60%”,也即所謂的的“國際安全線”標準蕩然無存,到年底主要國家的赤字率年底預計升至17-20%,負債率將達120%。目前,全球負利率債券的規模為11.7萬億美元,占全球整體債券規模的20.1%。從歷史的角度來看,當前各國財政赤字預計飆升、央行印鈔的行為,已經逐漸接近戰爭時期。

??因此,在全球大放水疊加經濟逆全球化背景下,蔡金強相信通脹即將卷土重來。特別是沒有新興市場國家通過全球化分工吸收流動性,將顯著提高成本,進一步推升通脹。他預計,全球通脹壓力將在3季度顯現,全球經濟衰退,即將進入大概18個月的滯脹,之后進入痛苦的通縮。其中,中國的情況會好一點,但在經濟增長壓力和全球放水背景下,中國恐怕最終也難以獨善其身。

??“滯脹之后將面臨更大的危機”,蔡金強稱,過去四十年主導支撐全球經濟繁榮的“自由主義,經濟全球化和社會福利主義”將結束,新的格局正在形成,宏觀經濟平衡和社會利益分配格局將發生重大調整。此外,疫情加速了逆全球化和中美脫鉤的進程,未來社會、政治、經濟都面臨極大不確定性。而應對的方法,就資產配置而言,就是“擁抱核心資產,不要輕易交出籌碼”,蔡金強如是強調。

??以下為文字實錄:

??各位領導,各位嘉賓大家好,過去幾年都有參加地產界的盛世,今天因為疫情的問題沒有辦法親自到現場,在這里跟大家問好,今天我的題目經濟滯脹下的房地產,為什么選擇比較宏觀的東西,這個時候當然銷售也很重要,土地也很重要,當然綜合從上到下的判斷還是非常重要,今天我會從這里著手。新冠疫情事實上我個人覺得是沒有硝煙的戰爭,剛剛周董事長也講了改變各種各樣的東西,人的行為,企業的行為,經濟層面更是這樣,如果看到這個圖,新冠疫情下美國死亡人數已經超越了越戰跟朝鮮戰爭,如果再看一些更加具體一點的話,事實上他對中國,對歐洲,對美國各地經濟的影響都非常大,比如說像中國一季度出來經濟GDP負增長6.8%6.9%左右,是過去最差的一年,美國更差。這種情況下,剛剛周總也有聊過,前面丁總也有聊過,解除疫情以后,中國整個房地產銷售有點超預期,在這個情況下,大家要何去何從,我覺得一個從上而下的判斷是比較重要的。

??我們綜合的判斷大概在三季度,比如說八九月份就開始整個世界的經濟進入一個滯脹的環境,最近這一兩個月出來的數據,還有一點點像通縮的感覺,可是很快應該會轉入滯脹的情況,為什么這個東西這么重要?因為對于房地產企業來說,往后兩三年的綜合判斷是通縮是大通脹還是滯脹,很大程度上對咱們的投資行為,對咱們的策略,甚至對于者怎么看房地產股票,看物管股票有很大的影響,我們從這個著手主要的原因是這樣,像剛剛說的我們覺得在這兩三個月因為疫情影響,經濟下行會出現很短暫很短暫的通縮,可是很快大概在三季度后半段會出現滯脹的情況,為什么覺得是這樣的一個滯脹的情況而不是通縮呢?因為我們覺得現在整個經濟狀況,事實上更加像一個戰勝的時代,雖然這一次是沒有硝煙的戰爭,對手是一個新冠疫情的情況下,可是總體政府展現出來的行為是迫為項的,在戰爭時期政府有無限印錢的權利,因為在戰爭時期沒有人敢阻止政府印錢,這個情況發現是非常類似的,比如說像新冠疫情出現以后,美聯儲跟美國政府已經前后出臺了大概三到四輪救市方案,有貨幣政策更多是財政政策,前前后后印了大概接近不到三萬億美金,咱們中國人辛辛苦苦幾十年改革開放以后也就三萬出頭,他大筆一揮就出來了,美國利率已經到零利率的狀態,往后事實上世界各國都在印離,PPT可以發現現在美國財政赤字已經到13%左右,而政府的公共債務相對GDP的程度已經接近120%,實際上用信用本位貨幣來說,已經是非常的顛覆性了,原則上來說財政赤字超過3%或者公眾債務相對GDP超過60%嚴格上印錢的速度,原則上要縮小或者其他一些行為,可是現在發現各國政府已經破罐子破摔,所以我說現在這種情況很像二戰以后或者越戰以后,政府已經不管這種情況,美國三四輪救助方案出來,已經釋放出將近三萬億美金的資金出來,而且這一次更大的一個不同,這些錢更多的是財政政策,而不是貨幣政策,貨幣政策的話,會讓資產上升的很快,所以你看2008年到2018年股市也好或者歐美的地產都漲的很好,這一次放出來更多是通過財政政策出來,財政政策的影響對CPI對通脹的影響更加立竿見影,所以美國現在放了接近三萬億出來,其他國家事實上也是差不多,歐洲包括中國,包括一些新興經濟體也都在放。現在世界上負利率規模已經到14億美金,中間日本跟歐洲的規模很大,我們判斷明年美國進一步降息負利率,事實上特朗普當選的話,美聯儲可能由不得他,在明年發達國家經濟體基本上都是負利率,我們判斷后面洪水滔天跟通脹會上來的一個主要原因。

??未來在三季度以后,我們覺得全球的經濟會進入大概一個18到24個月滯脹的情況,滯脹也就是說GDP低增長,通脹是偏高的,你在這個圖里面大概就能知道今年原則上已經進入滯脹,中國的GDP一季度大概負6.8%左右,全年的話可能接近一點幾,有些樂觀的也就說兩個百分點最多,如果CPI通脹的話,一季度到4月份大概是3.3%到3.5%左右,全年的話應該也是在三以上,嚴格上來說,今年應該已經進入滯脹的情況,圖的話深藍色的話,在廣意貨幣增長,廣意貨幣到四月份底大概增加是11個百分點,也就是說今年的GDP增長只是微增可是錢的量增加大概十幾個百分點,GPI大概3%左右,今年已經開始進入滯脹的情況,這個滯脹我們覺得大概會維持接近兩年,不到兩年,可能是18到24個月,因為在明年我們覺得美聯儲甚至還會進一步降息令整個美國利率變成負利率,原則上不行,這會影響美元的信用的整體水平,可是現在已經是不管這個東西,所以現在的情況很像二戰及今后的一個情況,這個我就說了。

??中國的情況會稍微好一些,因為這一次包括兩會期間,政府釋放出來的一個信息就是說咱們的流動性會有所增加,可是政府更多的是放在信用上面,也就是適當的放寬流動性,可是更多的是放在信用的放寬上,也就是大家借錢會方便一些,所以中國這個洪水滔天的情況會比外國稍微好一些,不過像剛剛說的情況也會大概差不多,因為到四月份的時候,中國的廣意貨幣M2同比增速11.1%,全年大概也是11%到12%,這樣情況下配合3.5%左右的增速原則上也是一個滯脹,所以現在大的宏觀判斷,經濟會進入滯脹的情況,接下來再加上利全球化和中美脫鉤的情況,我們應該機會很大。在這種情況下會影響整個無論是企業也好,無論是投資者的資產配置的一些策略,如果是通縮的話,實際上就是什么都不好,除了現金和黃金,可是在滯脹情況下相對來說核心資產并沒有那么差,滯脹下還是有一小部分企業跑贏的,那個就是擁抱核心資產,何謂核心資產,美國的MA,MT,谷歌等這些股票高,這些股票已經接近市值兩成如果接近納斯達克也接近三成多,中國也有類似的情況,所以看到茅臺的股價下不來了,在海外像阿里巴巴,騰訊跟美團這些資產都會發現股價節節高,這就是滯脹經濟形勢下靠攏,在線市場一些投資評級的債券也是恢復到海嘯以前的水平,如果在房地產方面,可以看出這一次長三角跟大灣區非常明顯,比如說在我們老家泉州地產不怎么樣,在深圳,尤其在寶安跟藍山房價節節高,杭州,南京都非常好,這也反應滯脹下核心資產價值進一步深化,黃金價值也是這樣,我們對于宏觀的判斷,也就是說未來在三季度之后會出現18到24個月滯脹的經濟判斷,而在這種情況下,核心資產的價值是會進一步得到鞏固的,而房地產來說,在核心的區域跟核心的城市,這一部分的價值事實上在未來的18到24個月甚至還會有進一步的驚喜。

??第二部分比較簡略講一下房地產市場的情況,進入三四月疫情解凍之后恢復相對比較好,雖然我作為房地產樂觀主義者,這個反彈比我想象當中中,一到三月份交易金額跌了24個百分點,四月份已經持平了,五月份一些優秀的企業傳出了捷報,五月份很有出現單月今年第一次出現銷售金額跟銷售面積的轉贈,五月份六月份我們應該會轉贈,這個對廣大房地產公司尤其上市這些企業來說肯定也是一個好消息,對在座各位包括我們也是好消息,像剛剛來說核心政策非常明顯,因為時間所限有些不多說,現在比較困擾大家的是土地的市場情況,杭州剛拍了一塊地也是七八十億,現在土地拍價上的很快。今年貨幣整體寬松情況下,這個會繼續下去的,因為根據核心區域核心城市這些資產會縮的很厲害,我們覺得這部分事實上沒有辦法得到一個很好的改善的。

??我們覺得在滯脹情況下,房地產企業的應對,這部分我稍微說多一點點,事實上很難過度的樂觀或者過度的悲觀,剛剛也有講過,事實上比較難的,因為現在市場整體還是不錯的,所以對于房地產企業來說,先要應付未來得這個小兩年的經濟滯脹情況下的一個行業態勢,在這種情況下,事實上首先是必須確保與市場同在的,因為這個時候如果過度的悲觀或者過度的樂觀都是比較危險的,能做的就是保持正常的周轉,然后在這些核心的城市跟這些區域去補地,我們覺得四五線和三四線的地一定要小心,因為滯脹完結以后,就是明年年底以后,再往后進入通縮如果補地四五線的話,到時候甩都甩不出去,現在進來地雖然有些城市地很貴,但是確保很快能夠賣出去,目前像榮光地產在深圳拿的地,這種看上去比較貴,但是要周轉現金回籠反而比較樂觀。比如說中駿在廈門拿的地,是五萬六還是五萬八,相反這種地在十一二月份開賣,在小三線或者四五線地,一旦經濟滯脹完以后,下一步通縮的話,下一步連甩都甩不出去,這個時候保證補的地能夠保證快速現金回籠的,所以市場通脹情況這是非常重要的一步。

??第二點就是公司的策略,我們覺得現在房地產企業雖然在資本市場上不是特別被待見,原則上來說更多趨向大平臺發展策略,因為剛剛各位講者也講了關于物管的問題,實際上物管也是無心插柳柳成蔭的產物,這個東西等會兒會講,隨著商業開始準備推出第一下不是房地產可以收益,可是后面肯定也可以,所以房地產公司更多應該作為一個大平臺開發,在保持本業非常好的周轉的情況下,開始定義一些其他的平臺的產物出來,物管是一種,商業是一種,這兩個我們覺得特別明顯,因為物管是一個萬億的市場,而商業長遠來說以資產證券化下也必定會收益,這個圖講一到四月份房地產公司銷售的,我們覺得全年來說上市地產公司做到增長8%應該還是可以做到的,所以情況也沒有說像像想象中的那么糟,房地產企業他們一直都是存量基金,所以整個資本市場都挺不待見的,相反像物管這種企業,現在就特別大行其道,因為整個行業首先它的賽道是非常好的,是萬億的市場,再看這個你會發現整個市場占有率,現在就是說前十的物業公司市場占有率也就只有10出頭,也就等于房地產公司接近十年前的水平,所以現在物管這個行業反而成為一個香餑餑,我們覺得它還不是一個虛幻的東西,而是它得到了真正的尤其這次疫情以后,得到了社會的認可跟整體規格的上升,它在這樣大的平臺下再配合科技賦能,這個行業是非常好的。

??剛剛也有很多朋友講過,你會看到物管公司在趕著上市的市值都非常龐大,動輒三四百億七八百億,碧桂園差不多一千億,如果有一天萬科上市的話,肯定接近一千五的水平,龍湖估計七八百億的水平,不管這個行業成為特別符合新經濟,而且在增長在整個行業態勢和科技賦能都非常有賣點的一個行業,至于商業,這一次疫情嚴格上來說對于大眾商業影響比較大,因為線上的消費非常的紅火,再加上網紅經濟,各種各樣的線上的一些零售的一些興起,線下商場的競爭力有所削弱,但是也有高端奢侈品在海外的回流,因為以前高端奢侈品只占消費10%,剩下60%三十來億都是在海外,現在受疫情影響,大部分海外高端奢侈品的回流,所以這一塊消費非常明顯,我們看恒隆低產或者太谷或者華潤這些在國內有高端商場地產公司,三四月份以來的銷售或者奢侈品的增速是非常好的,你看愛馬仕,看香奈兒這些都非常好,高端商業這一次有三年五年挺不錯的前景,再加上國內瑞德推行加速,第一步可能先讓一些新基建作為第一輪,可是下一輪商業地產這一塊還是有機會的,我們覺得未來房地產公司在主業均衡的情況下,兩翼物管跟商業這一塊非常有可為的,這是房地產公司作為一個大平臺發展的一個策略。剩下的這些是房地產的一些情況,就不多說了,我今天大概分享這三部分,疫情下經濟未來18到24個月是一個滯脹情況,房地產公司的一些現狀跟一些應對的策略,謝謝各位。

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