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2015中國房地產上市公司測評成果發布全國合作媒體

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領導致辭

[視頻]苗樂如:2015中國上市房企百強的新特點和新動向
中國房地產研究會副會長兼秘書長 苗樂如
今天是我們連續第八屆發布上市公司測評報告及排行榜,這次測評有以下幾個特點值得關注:第一,行業洗牌進程加速,強者愈強的趨勢更加明顯。第二,上市融資渠道有望逐漸通暢,隨著房地產企業A股上市大門的逐漸開啟,中小型房企上市及融資渠道有望將變得更加通暢。第三,“互聯網+”引領創新戰略,2014年是房地產市場加快轉型,不斷創新的一年。面對日益激烈的行業競爭,“地產+金融+互聯網”逐漸成為新形勢下上市房企的創新戰略要點。[詳細 ]

2015中國房地產上市公司測評成果發布

[視頻]丁祖昱:房企兩極分化加劇 穩定是今年樓市主旋律
中國房地產測評中心主任、易居中國執行總裁 丁祖昱
中國房地產測評中心主任、易居中國執行總裁丁祖昱表示,整個行業企業洗牌非常激烈,越多的房企退出,他們減少的這些份額都由這些大房企、龍頭房企、標桿房企占有,兩極分化越來越嚴重。
本次測評有這樣幾個結論,對未來會有很大的影響。1.市場在2014年之后,特別是2014年的四季度市場開始逐步地穩定。2.房地產板塊估值回升,跨界企業備受關注。3.戰略調整迎新常態,轉型風險機制并存。4.布局收縮深耕精作、產品戰略分化顯現。 [詳細 ]

2015中國房地產上市公司測評榜單

綜合實力100強名單
排名 企業名稱 排名 企業名稱 排名 企業名稱 排名 企業名稱
1 萬科        000002.SZ 26 建業地產        00832.HK 51 深圳控股        00604.HK 76 國瑞置業     02329.HK
2 保利地產      600048.SH 27 華僑城         000069.SZ 52 合景泰富        01813.HK 77 中華企業     600675.SH
3 萬達商業      03699.HK 28 建發股份      600153.SH 53 保利置業集團        00119.HK 78 萊蒙國際     03688.HK
4 恒大地產      03333.HK 29 越秀地產        00123.HK 54 仁恒置地            Z25.SI 79 棲霞建設     600533.SH
5 中國海外發展    00688.HK 30 榮盛發展      002146.SZ 55 瑞安房地產         00272.HK 80 浦東金橋     600639.SH
6 華潤置地      01109.HK 31 首開股份      600376.SH 56 華南城           01668.HK 81 陽光100中國     02608.HK
7 碧桂園         02007.HK 32 上實城市開發      00563.HK 57 首創置業          02868.HK 82 華遠地產     600743.SH
8 富力地產      02777.HK 33 新世界中國       00917.HK 58 城投控股        600649.SH 83 冠城大通     600067.SH
9 世茂房地產     00813.HK 34 合生創展集團      00754.HK 59 鑫苑中國            XIN.US 84 新華聯      000620.SZ
10 遠洋地產      03377.HK 35 寶龍地產        01238.HK 60 中糧地產        000031.SZ 85 福星股份     000926.SZ
11 華夏幸福      600340.SH 36 陽光城         000671.SZ 61 陸家嘴         600663.SH 86 魯商置業     600223.SH
12 龍湖地產      00960.HK 37 禹洲地產        01628.HK 62 濱江集團        002244.SZ 87 嘉凱城      000918.SZ
13 融創中國      01918.HK 38 龍光地產        03380.HK 63 北辰實業        601588.SH 88 當代置業      01107.HK
14 招商地產      000024.SZ 39 新湖中寶      600208.SH 64 華發股份      600325.SH 89 卓爾發展      02098.HK
15 金地集團      600383.SH 40 SOHO中國       00410.HK 65 時代地產        01233.HK 90 南京高科     600064.SH
16 金隅股份      601992.SH 41 泰禾集團      000732.SZ 66 中渝置地        01224.HK 91 中弘股份     000979.SZ
17 綠城中國        03900.HK 42 北京城建      600266.SH 67 嘉華國際       00173.HK 92 中銳地產       ACW.SI
18 金科股份      000656.SZ 43 景瑞控股        01862.HK 68 花樣年控股       01777.HK 93 華業地產     600240.SH
19 新城發展控股    01030.HK 44 沿海家園        01124.HK 69 明發集團        00846.HK 94 云南城投     600239.SH
20 方興地產      00817.HK 45 中駿置業        01966.HK 70 信達地產      600657.SH 95 格力地產     600185.SH
21 金融街       000402.SZ 46 泛海控股      000046.SZ 71 迪馬股份      600565.SH 96 五礦建設     00230.HK
22 旭輝控股集團      00884.HK 47 中天城投      000540.SZ 72 蘇寧環球      000718.SZ 97 京投銀泰     600683.SH
23 雅居樂地產       03383.HK 48 中國奧園        03883.HK 73 大名城          600094.SH 98 恒盛地產     00845.HK
24 中南建設      000961.SZ 49 億達中國        03639.HK 74 銀億股份      000981.SZ 99 寧波富達    600724.SH
25 路勁基建        01098.HK 50 雅戈爾         600177.SH 75 張江高科      600895.SH 100 五洲國際     01369.HK

2015中國房地產上市公司專項排行榜I

A、H股十強

2015中國房地產上市公司專項排行榜II

  • 風險控制5強   發展速度5強   經營績效5強 三角icon
  • 資本運營5強   創新能力5強   產業鏈上市公司5強三角icon
風險控制5強
企業名稱 企業代碼
1 中國海外發展 00688.HK
2 上實城市開發 00563.HK
3 中駿置業 01966.HK
4 路勁基建 01098.HK
5 方興地產 00817.HK
發展速度5強
企業名稱 企業代碼
1 華夏幸福 600340.SH
2 北京城建 600266.SH
3 建業地產 00832.HK
4 寶龍地產 01238.HK
5 首開股份 600376.SH
經營績效5強
企業名稱 企業代碼
1 金隅股份 601992.SH
2 旭輝控股集團 00884.HK
3 禹洲地產 01628.HK
4 雅居樂地產 03383.HK
5 世茂房地產 00813.HK

高峰論壇:新常態下上市房企的戰略眼光與轉型發展

[視頻]話題一:房地產行業的趨勢 | 話題二:房地產企業轉型
房地產目前的形勢如何,未來的趨勢如何,更重要的是,這個行業當中的轉型變化越來越多,互聯網+、工業4.0各種各樣的概念不斷地出現,到底什么樣的趨勢會讓房地產會從公司具體的戰略上進行調整,上市房企今年會有怎么樣的表現,對今年的房地產市場又如何判斷呢?

現場直擊

上一張
2015上市房企百強揭曉 萬科保利萬達商業位居前三
下一張

2015中國房地產上市公司測評研究報告

  • 入榜企業分析三角icon
  • 資本市場表現三角icon
  • 運營規模分析三角icon
  • 抗風險能力分析三角icon
  • 盈利能力分析三角icon
  • 發展潛力分析三角icon
  • 經營效率分析三角icon
  • 社會責任分析三角icon
  • 創新能力分析三角icon

萬科八年蟬聯榜首,保利、萬達商業位居前三
      根據2015中國房地產上市公司測評榜單顯示,萬科八年來蟬聯榜首,保利地產和萬達商業位居三強。恒大地產、中國海外發展和華潤置地分別居于第四到第六位,碧桂園和富力地產排名與上年相同,分別占據第七、第八位,世茂房地產和遠洋地產分列第九至十位。

      除了開發企業,房地產產業鏈上市公司表現也頗為優秀。憑借優質的產品和持續的研發創新,這些企業在激烈的競爭中占據了優勢地位。
      例如廚電高端品牌老板電器、主營建筑防水業務的東方雨虹、幕墻行業龍頭企業中航三鑫、廣泛用于標志性工程的海螺水泥以及大力發展新型材料的中國建材等企業,都是各自領域的引領者。

寬松政策利好板塊,滬深估值領先港股
      2014年1-12月,滬深300指數漲幅為51.66%,申萬房地產指數漲幅為62.56%,港股方面,恒生內地100指數漲幅為4.87%,恒生地產分類指數漲幅為7.31%,總體而言,地產板塊表現略強于大盤。

      盡管年內上市房企盈利能力普遍有所下降,但滬深兩市的房企隨大市走勢迎來了板塊估值的向好回調,市盈率均值和市凈率均值分別為28.64倍和3.37倍,較上年提升了17.20和1.74,兩項指標均登上了近三年的最高位。
       在港上市房企市盈率均值為7.48倍,市凈率均值已處于破凈狀態,僅為0.65倍,二者都創下了近三年的新低。滬深上市房企和在港上市房企走出了兩條迥異的估值水平線。

房產收入增速放緩,資產規模穩步積累
     2014年,上市房企總資產均值為447.88億元,同比上升23.42%;凈資產均值為127.76億元,同比上升24.45%;房地產業務收入均值為95.75億元,同比上升3.98%;營業利潤均值19.85億元,同比上升9.77%。相較于2013年增速的大幅回升,2014年,各項規模指標中,除了凈資產均值以外,其余三項指標增速均有不同程度的下滑。

     2014年,在資產規模和房地產業務收入的絕對量上,在港上市房企依然領先于滬深上市房企。從擴張速度上看,在市場波動下行的態勢下,在港上市房企也表現出了略勝一籌的穩控力。
       具體來看,總資產方面,2014年,滬深上市房企總資產均值為289.24億元,同比增長22.19%,增速較上年下降3.95個百分點;在港上市房企總資產均值為762.78億元,同比增長19.02%,增速較上年提升3.80個百分點。

利潤空間受壓明顯,盈利效率慣性下滑
      2014年,成本費用上升和房價下行對行業盈利空間造成了雙重擠壓,盈利能力絕對值指標仍延續了上年的上升勢頭但增速放緩,效率指標依然未能止住慣性下滑的態勢。
       具體來看,絕對量方面,上市房企凈利潤均值為15.11億元,同比增長9.76%,增幅較上年下降6.68個百分點;現金及現金等價物余額均值為53.63億元,同比增長21.90%。

      2014年,盈利增長型和盈利維持型企業數量較上年繼續減少,分別僅占約4%和10%,二者合計比例下降了5個百分點;盈利乏力型和盈利下滑型兩類企業的占比分別約為61%和25%,合計占比從上年的81%上升至86%。
      具體來看,上市房企盈利效率有不同程度的下滑,同時各類企業之間分化愈加明顯。從凈利潤額看,盈利增長型企業凈利潤均值增長至165.14億元,盈利下滑型企業以虧損居多,凈利潤均值為-0.90億元。

加強去化穩健運營,追求盈利周轉平衡
      2014年,房地產上市公司存貨均值在230億元左右,同比增加約15%。年內,上市房企存貨周轉率、流動資產周轉率以及總資產周轉率均值都較去年有所下降,其中,存貨周轉率均值由2013年的0.47下降至0.36。

      從經營效率類型分布看,2014年各類型上市房企占比較2013年無明顯變化,其中,約8%的上市房企為經營高效型企業,約18%的上市房企為經營平穩型企業,兩者合計占比約為26%。
      與此同時,經營遲滯型企業占比則約為42%,表明近半企業存貨周轉不暢,一方面是2014趨冷的市場環境導致企業營收下降存貨增加,另一方面則是部分企業發展轉型引起。

互聯網化漸趨深入,創新機制引領發展
      2014年是中國經濟步入新常態的一年,也是房地產市場加快轉型,不斷創新的一年。面對日益激烈的行業競爭,“地產+金融+互聯網”逐漸成為新形勢下上市房企的戰略要點,上市房企紛紛在運營模式、營銷服務、制度管理等方面上推陳出新,力求實現企業的可持續發展。

      在運營模式方面,隨著房地產市場日漸成熟,重資產模式下行業利潤攤薄日益突出,輕資產轉型成為2014年眾多上市房企的關鍵詞。
      在產品創新方面,經過多年的發展,大多數上市房企的住宅產品已形成標準化產品線。在此基礎上,上市房企一方面通過產品的微創新來拓展發展空間,另一方面則是在地產業務之外拓展其它相關產業,打造"房地產+X"的跨界產品,以此不斷延伸產業鏈。

2015中國房地產上市公司測評結論

1.房產市場逐步企穩,分化延續競爭升級
2011-2014年1季度國房景氣指數走勢

      2014年,全國房地產市場整體持續走冷,全年房地產開發投資達95036億元,比上年名義增長10.5%,同比增速為近六年的最低值。與此同時,全年全國房屋新開工面積和商品房銷售面積均出現同比下降。在此背景下,年內房地產市場調控逐漸放開行政干預性政策,轉向更為市場化的政策。特別是在2014年9月30日央行和銀監會聯合發文后,房地產市場面也逐漸終止下跌趨勢。

      在走冷后緩慢企穩的整體市場背景下,各線城市市場差異情況顯著,采用不同布局策略的房地產上市公司間的整體表現進一步分化。從行業角度來看,根據HHI指數這一衡量產業集中度的重要指標,2014年我國房地產市場的HHI指數為172.5,遠低于國際公認的低集中度標準,但近幾年來我國房地產行業HHI指數持續上升,行業內競爭程度不斷攀升。

2.房產板塊估值回升,跨界企業備受關注
2009-2013年IPO及借殼上市房地產企業數量

      2014年,A股房地產板塊估值逐步修復,四季度地產股走出了快速的上漲行情,估值也得到大幅提升,港股房地產板塊估值則相對平穩。隨著市場供求關系的緩解,近幾年壓制房地產企業估值的政策枷鎖逐步解除,行業估值仍有繼續回升的空間。

      然而隨著中小型上市房地產公司的跨界轉型不斷深入落地,在經過2014年的高估值后,依靠簡單的概念炒作已難以坐享轉型行業的估值溢價,只有基本面穩定的轉型房企才能持續得到資本市場青睞。另一方面,盡管開發行業利潤率不斷收窄,但業績增速、毛利率、ROE等在橫向比較各個板塊時仍然表現良好,即使對于資本市場而言想象空間略顯缺乏,但隨著行業投資交易的逐漸企穩,業績好、受低估的龍頭上市房地產公司仍具備估值進一步回升的空間,特別是主要在一、二線城市布局的龍頭企業有望收窄與中小地產股估值差距。

3.戰略調整迎新常態,轉型風險機遇并存
再融資開閘
      近年來,我國房地產市場需求趨緩,房地產上市公司在發展上已經呈現出盈利能力和成長性收窄的趨勢。房地產行業告別高增長進入增速放緩、盈利性回歸以及行業分化的新常態已經是不爭的事實。在這樣的行業現狀下,2014年不斷引起資本市場關注的房地產上市公司轉型與改革與其說是因應市場風口的熱點炒作,不如說是房地產上市公司對行業新常態下企業如何長期發展的戰略思考和探索。
      從目前公布轉型的企業涉及的方向來看,上市房地產公司轉型主要分為房地產行業內部轉型和跨產業外部轉型兩大類型。房地產行業內部轉型是由以住宅為主轉向包括養老地產、旅游地產、城市運營商等產品。這種轉型策略的實質是以房地產業為核心,將前期規模競爭優勢轉化為核心能力競爭優勢。這類企業目前主要為萬科、保利等前期高度集中于住宅產品的房地產藍籌企業和部分具有土地等優勢資源的中小企業。
4.布局收縮深耕精作,產品策略分化顯現
      隨著房地產市場向買方市場轉變,以土地和融資為制勝關鍵的高速增長的房地產開發經營模式逐漸走向終點,進而轉向以精細化運作為核心。2014年,房地產上市公司在布局方面以及產品策略的變化正是這種行業發展趨勢的體現。
      在此輪普遍調整布局策略中,上市房企主動收縮布局并不是單純的由一、二線城市和三、四線城市間的市場分化驅動,更多的是企業發展戰略思路的分化造成。因此,這種積極做減法的戰略基礎并不局限于逃離三、四線城市,而是將企業經營集中于優勢區域深耕。

2015中國房地產上市公司測評成果全國聯合發布媒體

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測評指標體系和模型方法

中國房地產上市公司測評指標體系

研究對象

2014年中國房地產上市公司測評研究對象按如下方式確定:

1、在上海、深圳、香港、新加坡、美國等地上市,且主要業務位于中國大陸地區;

2、上市公司中房地產業務收入占整個營業收入的比例超過50%;

3、上市公司中房地產業務收入占營業收入的比例雖小于50%,但房地產業務屬于該上市公司第一主營業務。

指標體系

中國房地產開發企業測評從企業規模、風險管理、盈利能力、成長潛力、運營績效、創新能力、社會責任七大方面,采用了收入規模、開發規模、利潤規模、資產規模、短期償債能力、長期償債能力、相對盈利能力、絕對盈利能力、銷售增長能力、利潤增長能力、資本增長能力、資源儲備、生產資料運營能力、人力資源運營能力、經營創新、產品創新、納稅責任、社會保障責任、慈善捐贈等19個二級指標,包括房地產業務收入、租賃收入、房地產銷售面積、投資性物業持有面積、資產總額、利潤總額、現金流動負債比等40個三級指標全面衡量企業的綜合實力。

模型方法

基于多指標評價的復雜性,房地產開發企業測評模型既要盡可能全面地將各類反映企業經營績效的指標包括進去,同時又要避免引入過多重復信息,夸大某一指標的相對影響,因此中國房地產開發企業測評模型選取了業內公認的因子分析法、層次分析法(AHP)、功效系數法三種測評統計方法分別對企業數據進行測算,然后采用組合評價Borda法對三種方法加以綜合,最后得出最終的排名得分,有效地解決了不同測評模型測算結果的不一致現象,從而保證了測評結論盡可能客觀、公正、專業和科學。

數據來源

(1)納入測評研究的上市公司的年報、半年報、季報和各項公告;

(2)國家統計局和各地統計局統計數據;

(3)CRIC咨詢決策系統。克而瑞CRIC決策咨詢系統是中國目前最全面、完整的房地產信息數據庫之一;

(4)公開渠道信息資源。從任何公開第三方信息渠道取得的相關信息,中國房地產測評中心一直以來專門對國內活躍上市和非上市房地產企業的所有公開信息資料進行跟蹤收集,經確認后,匯總、整理歸檔并錄入中國房地產企業測評系統。

中國房地產測評系列研究成果

中國房地產測評中心是一家不以盈利為目的的專業測評機構,由中國房地產研究會、中國企業評價協會、北京大學不動產研究鑒定中心、上海易居房地產研究院、新浪網技術中國有限公司五家單位發起成立。中國房地產測評中心以“科學、公正、客觀、權威”為工作原則,堅持以科學的方法、公正的立場、客觀的態度,對房地產企業進行研究,最后得出權威的結果。

2015中國房地產上市公司測評成果發布會頒獎現場

與會嘉賓風采

  • 苗樂如

    中國房地產研究會副會長

    中國房地產研究會秘書長

    苗樂如

  • 張永岳

    中國房地產測評中心專家委員會

    主任、易居房地產研究院院長

    張永岳

  • 丁祖昱

    中國房地產測評中心主任

    易居中國執行總裁

    丁祖昱

  • 臧建軍

    易居中國執行總裁

     

    臧建軍

  • 季崗

    上海實業城市開發集團有限公司

    董事局主席

    季崗

  • 旭輝控股(集團)有限公司

    總裁

    林峰

  • 江蘇中南建設董事局董事

    房地產產業集團總裁

    陳小平

  • 新城控股集團有限公司

    高級副總裁

    歐陽捷

  • 景瑞地產執行董事

    常務副總裁

    楊鐵軍

  • 鑫苑(中國)置業有限公司

    CFO

    劉懷宇

  • 趙漢忠

    星浩資本 CEO

    趙漢忠

  • 李維

    中駿置業副總裁、執行董事

    李維

  • 刁露

    路勁地產集團聯席董事

    刁露

  • 吳中兵

    華夏幸福副總裁

    吳中兵

  • 程冰

    建發房地產集團副總經理

    程冰

  • 蔡金強

    花旗亞太地區地產研究主管

    蔡金強

  • 杜勁松

    瑞信中國房地產研究主管

    杜勁松

  • 居燕蘇

    杰富瑞金融大中華區研究主管

    居燕蘇

  • 沿海綠色家園集團副總裁

    張亞峰

  • 何亞東

    杭州老板電器副總裁

    何亞東

  • 浙江中天房地產集團副總裁

    張益堂

  • 著名財經主持人

    馬紅漫

  • 金科地產集團品牌負責人

    夏紹飛

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