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2016中國房地產上市公司測評成果發布全國合作媒體

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領導致辭

苗樂如:上市房企如何在當前市場形勢下發揮標桿作用
中國房地產業協會副會長 苗樂如
房地產上市公司,是房地產行業的風向標和中堅力量。通過開展測評研究工作,既能全面客觀地評估房地產上市公司的綜合實力,又能做好對新時期行業發展的指導工作,引領行業持續健康發展。借此機會,我對目前階段的行業發展、以及房地產上市公司應該如何發揮好標桿作用,談幾點看法。[詳細 ]

2016中國房地產上市公司測評成果發布

丁祖昱:2016上市房企測評的新動向與新特點
中國房地產業測評中心主任、易居中國執行總裁 丁祖昱
房地產上市公司是在綜合實力、盈利能力、抗風險能力、投資潛力和成長能力等方面具有較強行業代表性的企業集群,通過深入研究這一企業集群能夠充分反映和折射出整個房地產行業在市場開拓、經營管理、市場營銷、行業風險以及發展導向等方面的基本趨勢。2016的測評與去年有一個很大的差異,各房企在2015年表現優秀,相關的各方面的數據都比之前有一個比較大的提升,所以有非常多的亮點。[詳細]

主題演講

2016上市房企高峰論壇

2016中國房地產上市公司測評榜單

綜合實力100強名單
排名 企業名稱 排名 企業名稱 排名 企業名稱 排名 企業名稱
1 萬科         000002.SZ 26 建業地產         00832.HK 51 陸家嘴          600663.SH 76 銀億股份       000981.SZ
2 中國海外發展     00688.HK 27 藍光發展         600466.SH 52 城投控股       600649.SH 77 華業資本         600240.SH
3 綠地控股       600606.SH 28 金隅股份       601992.SH 53 瑞安房地產            00272.HK 78 信達地產       600657.SH
4 恒大地產       03333.HK 29 榮盛發展       002146.SZ 54 仁恒置地             Z25.SG 79 明發集團           00846.HK
5 萬達商業           03699.HK 30 首開股份       600376.SH 55 保利置業集團       00119.HK 80 新華聯            000620.SZ
6 保利地產       600048.SH 31 上實城開           0563.HK 56 合景泰富         01813.HK 81 陽光100中國         02608.HK
7 華潤置地           01109.HK 32 龍光地產             03380.HK 57 北京城建         600266.SH 82 光明地產         600708.SH
8 富力地產       02777.HK 33 泰禾集團         000732.SZ 58 中糧地產         000031.SZ 83 五礦建設           00230.HK
9 碧桂園            02007.HK 34 寶龍地產             01238.HK 59 濱江集團           002244.SZ 84 華遠地產       600743.SH
10 華夏幸福       600340.SH 35 金融街          000402.SZ 60 華發股份         600325.SH 85 浦東金橋         600639.SH
11 世茂房地產      00813.HK 36 禹洲地產         01628.HK 61 蘇寧環球         000718.SZ 86 萊蒙國際           03688.HK
12 招商蛇口      001979.SZ 37 華僑城          000069.SZ 62 新湖中寶         600208.SH 87 當代置業         01107.HK
13 龍湖地產       00960.HK 38 新世界中國        00917.HK 63 華南城                01668.HK 88 中洲控股         000042.SZ
14 金地集團       600383.SH 39 泛海控股       000046.SZ 64 SOHO中國      00410.HK 89 南京高科         600064.SH
15 融創中國         01918.HK 40 越秀地產           00123.HK 65 時代地產                 01233.HK 90 京投銀泰         600683.SH
16 遠洋地產         03377.HK 41 雅戈爾          600177.SH 66 張江高科       600895.SH 91 冠城大通         600067.SH
17 雅居樂地產        03383.HK 42 深圳控股         00604.HK 67 迪馬股份       600565.SH 92 中銳地產            ACW.SG
18 金科股份       000656.SZ 43 景瑞控股         01862.HK 68 中國奧園           03883.HK 93 魯商置業         600223.SH
19 新城控股         601155.SH 44 中駿置業         01966.HK 69 北辰實業         601588.SH 94 美好集團         000667.SZ
20 旭輝控股集團     00884.HK 45 合生創展集團         00754.HK 70 大名城          600094.SH 95 香江控股         600162.SH
21 綠城中國       03900.HK 46 建發股份       600153.SH 71 嘉華國際         00173.HK 96 中弘股份       000979.SZ
22 中國金茂             00817.HK 47 億達中國         03639.HK 72 花樣年控股      01777.HK 97 中華企業         600675.SH
23 中南建設         000961.SZ 48 沿海家園         01124.HK 73 福星股份       000926.SZ 98 順發恒業       000631.SZ
24 陽光城          000671.SZ 49 中天城投         000540.SZ 74 國瑞置業         02329.HK 99 蘇州高新         600736.SH
25 路勁基建         01098.HK 50 首創置業         02868.HK 75 卓爾發展         02098.HK 100 宋都股份       600077.SH

2016中國房地產上市公司專項排行榜I

A、H股十強

2016中國房地產上市公司專項排行榜II

  • 風險控制5強   發展速度5強   經營績效5強 三角icon
  • 資本運營5強   創新能力5強   供應鏈上市公司三角icon
風險控制5強
企業名稱 企業代碼
1 中國海外發展 00688.HK
2 上實城開 0563.HK
3 中駿置業 01966.HK
4 路勁基建 01098.HK
5 中國金茂 00817.HK
發展速度5強
企業名稱 企業代碼
1 華夏幸福 600340.SH
2 深圳控股 00604.HK
3 美好集團 000667.SZ
4 寶龍地產 01238.HK
5 中洲控股 000042.SZ
經營績效5強
企業名稱 企業代碼
1 陽光城 000671.SZ
2 綠地控股 600606.SH
3 禹洲地產 01628.HK
4 建業地產 00832.HK
5 當代置業 01107.HK

現場直擊

上一張
2016中國房地產上市公司企業背景墻
下一張

2016中國房地產上市公司測評成果發布會頒獎現場

2016中國房地產上市公司測評研究報告

  • 入榜企業分析三角icon
  • 資本市場表現三角icon
  • 運營規模分析三角icon
  • 抗風險能力分析三角icon
  • 盈利能力分析三角icon
  • 發展潛力分析三角icon
  • 經營效率分析三角icon
  • 社會責任分析三角icon
  • 創新能力分析三角icon

萬科九年蟬聯榜首,中海綠地位居前三
      根據2016中國房地產上市公司測評榜單顯示,萬科九年來蟬聯榜首,中國海外發展和綠地控股位居三強。恒大地產、萬達商業和保利地產分別居于第四到第六位,華潤置地、富力地產、碧桂園和華夏幸福分列第七至十位。

      從核心測評指標來看,2015年上市房企總資產均值為586.18億元,同比上升30.88%;房地產業務收入均值117.73億元,同比增長22.95%;資產負債率均值同比上升1.87個百分點至67.62%;凈負債率均值同比上升7.23個百分點至96.09%;凈利潤均值為15.94億元,同比增加6.14%。

板塊震蕩估值回調,上市房企表現各異
      2015年,對于中國資本市場來說是跌宕起伏的一年,A股市場在強杠桿的作用下整體走出了過山車的行情。年內,滬深地產板塊指數與大盤走勢基本一致,以2015年12月31日收盤價計算,房地產行業指數年內大漲44.85%,同時期滬深300指數上漲5.58%。港股方面,恒生內地100指數年內累計下降10.61%,恒生地產指數則小幅下降1.93%。總體來看,在房地產寬松政策和市場強預期的作用下,上市房企表現整體強于大盤。

      年內,雖然房地產上市企業迎來估值修復性回升,資本市場對于房企的盈利能力和資產質量仍持保留態度。行業內盈利空間進一步受到擠壓,房企估值水平亦有所下滑。整體來看,滬深上市房企估值水平仍領先于在港上市房企,但兩者估值差異則呈現收縮趨勢。
       市值表現方面,2015年,上市房企中市值達到千億級的有7家,萬科以停牌時2700億位居第一,中國海外發展也超過2000億。另外,萬達商業、華潤置地、保利地產及新上市的綠地控股、招商蛇口市值均超過千億。

資產規模大幅增長,房產收入增速回升
     2015年,上市房企總資產均值為586.18億元,同比上升30.88%;凈資產均值為157.71億元,同比上升23.44%;房地產業務收入均值為117.73億元,同比上升22.95%。各項規模指標中,總資產均值增速和房地產業務收入均值同比增速分別上升7.46和18.96個百分點,都有所回升,凈資產均值增速也基本保持平穩。

     總資產方面,2015年,滬深上市房企總資產均值為422.56億,同比增長46.09%;在港上市房企總資產均值為880.21億元,同比增長15.40%。房地產業務收入方面,2015年,滬深上市房企收入均值為84.72億元,同比增長38.34%;在港上市房企收入均值177.05億元,同比增長7.78%。
       總體看,2015年,在資產規模和房地產業務收入的絕對量上,在港上市房企仍大幅領先于滬深上市房企,在擴張速度上,在港上市房企由于基數較大增速略顯平緩。

盈利能力止步不前,凈利潤率未見好轉
      2015年,上市房企盈利能力絕對值指標仍延續了上升勢頭,但效率指標依然處于下滑態勢。具體來看,上市房企凈利潤均值為15.94億,同比增長6.14%,增幅較上年下降3.62個百分點;現金及現金等價物余額均值為76.63億,同比增長42.87%,增幅較上年上升20.98個百分點。凈資產收益率和總資產利潤率均值兩項指標繼續下滑,仍處于自2009年以來的最低點,分別由上年的8.50%和4.00%下降至6.02%和2.94%。

      2015年,盈利增長型和盈利維持型企業數量保持平穩,分別占約5%和11%,二者合計占16%;盈利乏力型和盈利下滑型兩類企業的占比分別約為47%和37%,合計占84%,更多的企業落入盈利下滑型中。
      從凈利潤額看,盈利增長型企業凈利潤均值由2014年的165.14億元增長至177.92億元,盈利下滑型企業虧損居多,凈利潤均值由2014年的-0.90億元下滑至-2.54億元。

銷售回暖周轉加快,庫存延續承壓趨勢
      2015年,房地產市場雖然實現了較大的銷售增速,但行業整體庫存高企的現象并未發生實質性改善,上市房企的庫存水平依然保持了兩位數的增速。2015年,上市房企存貨總額約5.88萬億元,企業存貨均值約為300億元,同比增長約25%。但另一方面,銷售的回暖帶動了存貨周轉率的回升,2015年末,上市房企存貨周轉率小幅上升0.01至0.37。

      從經營效率類型分布看,2015年約9%的上市房企為經營高效型企業,約13%的上市房企為經營平穩型企業,兩者合計占比約為22%。與此同時,經營維持型和經營遲滯型企業占比則分別為32%和46%,合計較上年增加4個百分點。
      2015年,在土地和資金成本不斷攀升而杠桿系數提升空間有限的背景下,萬科、保利、中海、龍湖、華潤、世茂、華夏幸福、恒大等企業,都將高周轉策略作為提高回報率的途徑,并成功的實現了周轉與盈利的雙平衡。

2016中國房地產上市公司測評結論

1.房產市場整體穩定,政策分化分類調控
 2012-2016年國房景氣指數走勢

      2015年,中國經濟維持中速增長,但下行壓力有增無減。房地產行業依舊是被作為拉動經濟增長的重要抓手,成為經濟增長的“穩定器”。年內,受益于政策推動,房地產行業銷售創下新高,全國商品房成交額87281億元,同比增長14.4%。行業投資增速則持續探底,全國房地產開發投資95979億元,比上年僅增長1.0%。住宅施工面積、房屋新開工面積和竣工面積則均呈現負增長。

      在市場整體顯著復蘇的同時,城市間成交熱度分化也進一步凸顯,“分類調控”成為2016年樓市主要調控原則。從各城市能級來看,一線城市和部分熱點二線城市房價快速上漲,增加供應將是重點,同時一線城市限購政策仍將延續,以防止投資需求過快增長導致房價漲幅過高,如在房價上漲過快的深圳、上海、蘇州、南京等地,地方政府針陸續出臺了嚴格的限購及抑制投資性需求的政策。對于多數二線和三、四線城市,則以刺激需求、促進庫存去化為主,加大住房公積金貸款支持力度、降低交易稅費、稅收優惠、鼓勵農民進城購房等一系列政策全面鋪開。

2.龍頭房企轉A發展,國資改革進程加速
2015年房地產企業回歸A股策略途徑

      2015年,中國資本市場保持了量化寬松的貨幣政策,年初A股在多重利好政策下走出一波大牛市行情。在此背景下,不少上市房企為尋求更高的估值,陸續選擇回A發展。在估值更高的A股市場上市不僅能實現更可觀的融資金額,同時也能獲取更高的股權溢價。

      2015年,中國資本市場在震蕩中探索前行。部分上市公司在轉型和重組主題下,估值進一步得以提升。值得注意的是,在中國資本市場逐漸成熟的情況下,國資改革也逐步進入深水區。2015年9月13日,中共中央、國務院印發《關于深化國有企業改革的指導意見》,對深化國有企業改革作出了重大部署。9月24日,《國務院關于國有企業發展混合所有制經濟的意見》發布,圍繞國企改革的市場化重組正式開啟。

3.險資結合融資寬松,并購整合競爭升級
上市房企市場策略方向
      2015年以來,國家不斷出臺各種降息降準政策,為市場提供了寬松的融資環境。與此同時,海外融資成本不斷上升,匯率風險加劇,上市房企紛紛回歸境內融資,融資規模大幅提高,融資成本則屢創新低。隨著房地產市場的不斷成熟,房地產行業的產融結合趨勢已經越來越明顯,通過房地產開發企業和保險公司的合作,在房地產開發、社區運營、多元化發展等多領域實現產業的協同發展。2015年,在資本市場上,險資與上市房企的結合已發展為一種新趨勢。隨著上市房企規模不斷擴張及土地成本不斷攀升,保險資金舉牌上市房企受到市場持續關注。
      隨著房地產快速增長期的結束,房地產企業的分化愈發明顯,房地產行業的格局面臨重構。在可預見范圍內,龍頭房企將繼續并購擴張,中等房企保持穩健態勢,部分中小型房企陸續退出房地產市場。大魚吃小魚,行業整合將全面鋪開。
4.布局優化產品創新,多元戰略促進發展
      在房地產土地市場競爭日益激烈的背景下,上市房企區域布局和拿地模式也在發生變化。區域分布方面,一線城市和核心二線城市市場熱度不減,仍是上市房企布局的重點,三四線城市去庫存壓力仍存,房企布局較為謹慎。
      近年來,隨著房地產開發模式逐步由“產品模式”向“平臺模式”轉變,上市房企不僅要考慮產品的訴求,而且要針對客戶的生活需求進行廣泛布局。另外,上市房企在多元化經營趨勢明顯加快。圍繞“房地產+”進行縱橫延伸,在金融、健康、教育、文化等不同業態進行多方探索。

測評指標體系和模型方法

中國房地產上市公司測評指標體系

研究對象

中國房地產上市公司測評研究對象按如下方式確定:

1、在上海、深圳、香港、新加坡、美國等地上市,且主要業務位于中國大陸地區;

2、上市公司中房地產業務收入占整個營業收入的比例超過50%;

3、上市公司中房地產業務收入占營業收入的比例雖小于50%,但房地產業務屬于該上市公司第一主營業務。

指標體系

中國房地產開發企業測評從企業規模、風險管理、盈利能力、成長潛力、運營績效、創新能力、社會責任七大方面,采用了收入規模、開發規模、利潤規模、資產規模、短期償債能力、長期償債能力、融資能力、相對盈利能力、絕對盈利能力、銷售增長能力、利潤增長能力、資本增長能力、資源儲備、生產資料營運能力、人力資源營運能力、經營創新、產品創新、納稅責任、社會保障責任、慈善捐贈等20個二級指標,包括房地產業務收入、租賃收入、房地產銷售面積、投資性物業持有面積、資產總額、利潤總額、現金流動負債比等53個三級指標全面衡量企業的綜合實力。

模型方法

基于多指標評價的復雜性,房地產開發企業測評模型既要盡可能全面地將各類反映企業經營績效的指標包括進去,同時又要避免引入過多重復信息,夸大某一指標的相對影響,因此中國房地產開發企業測評模型選取了業內公認的因子分析法、層次分析法(AHP)、功效系數法三種測評統計方法分別對企業數據進行測算,然后采用組合評價Borda法對三種方法加以綜合,最后得出最終的排名得分,有效地解決了不同測評模型測算結果的不一致現象,從而保證了測評結論盡可能客觀、公正、專業和科學。

數據來源

(1)納入測評研究的上市公司的年報、半年報、季報和各項公告;

(2)國家統計局和各地統計局統計數據;

(3)CRIC咨詢決策系統。克而瑞CRIC決策咨詢系統是中國目前最全面、完整的房地產信息數據庫之一;

(4)公開渠道信息資源。從任何公開第三方信息渠道取得的相關信息,中國房地產測評中心一直以來專門對國內活躍上市和非上市房地產企業的所有公開信息資料進行跟蹤收集,經確認后,匯總、整理歸檔并錄入中國房地產企業測評系統。

中國房地產測評系列研究成果

中國房地產測評中心是一家不以盈利為目的的專業測評機構,由中國房地產研究會、中國企業評價協會、北京大學不動產研究鑒定中心、上海易居房地產研究院、新浪網技術中國有限公司五家單位發起成立。中國房地產測評中心以“科學、公正、客觀、權威”為工作原則,堅持以科學的方法、公正的立場、客觀的態度,對房地產企業進行研究,最后得出權威的結果。

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