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苗樂如會長分析當年房地產新形勢

丁祖昱發布2017中國房地產上市公司測評研究成果

2017中國房地產上市公司測評研究報告

2017中國房地產500強測評成果發布會

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領導致辭

苗樂如:當前房地產市場的新形勢與新階段
中國房地產業協會副會長 苗樂如

中國房地產上市公司測評活動我們已經開展了十年,通過翔實的數據、科學的方法、公正的立場對房地產上市公司進行客觀梳理和跟蹤研究,使得我們測評研究成果的影響力日益增加,既全面客觀地評估了上市房企的綜合實力,又總結發掘了領先房企的先進經驗,這對引領行業縱深發展,提升行業專業化水平,促進行業健康發展都助力頗多。借此機會,我就目前的行業態勢和企業的發展談三點看法: 第一,市場態勢整體穩中向好,長效機制出臺加快。 第二,充分認識房地產發展進入新階段,積極應對市場分化新常態。 第三,把握機遇,創新發展。[詳細]

2017中國房地產上市公司測評成果發布

丁祖昱:當前市場狀況分析及2017中國上市房企測評研究分析
中國房地產測評中心主任、易居(中國)企業集團CEO 丁祖昱
中國房地產業協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心聯合主辦“2017中國房地產上市公司測評研究”工作,以翔實的數據、科學的方法、公正的立場對房地產上市公司進行客觀梳理,在深度跟蹤研究企業的基礎上發布《2017中國房地產上市公司測評研究報告》,及2017年中國房地產上市公司排行榜,同時發布中國房地產上市公司單項榜,發掘行業中綜合實力強、具有發展潛力的優秀房地產企業群體,從而引領行業向縱深發展,提升整個房地產業的專業化水平。[詳細]

2017中國上市房企高峰論壇

2017中國房地產上市公司測評榜單

2017中國房地產上市公司綜合實力100強

綜合實力榜

2017中國房地產上市公司A股10強、H股10強

A、H股十強

2017中國房地產上市公司單項排行榜

  • 風險控制5強   發展速度5強   經營績效5強 三角icon
  • 資本運營5強   創新能力5強   三角icon
風險控制5強
企業簡稱 企業代碼
1 中國海外發展 00688.HK
2 中駿置業 01966.HK
3 上實城開 0563.HK
4 路勁基建 01098.HK
5 華潤置地 01109.HK
發展速度5強
企業簡稱 企業代碼
1 華夏幸福 600340.SH
2 瑞安房地產 00272.HK
3 朗詩綠色地產 00106.HK
4 綠景中國地產 00095.HK
5 中弘股份 000979.SZ
經營績效5強
企業簡稱 企業代碼
1 陽光城 000671.SZ
2 禹洲地產 01628.HK
3 景瑞控股 01862.HK
4 建業地產 00832.HK
5 雅居樂集團 03383.HK

2017中國房地產供應商上市公司單項榜

供應鏈上市公司綜合實力五強
行業領域 企業簡稱 企業代碼
家電 美的集團 000333.SZ
櫥柜 歐派家居 603833.SH
廚房電器 老板電器 002508.SZ
防水材料 東方雨虹 002271.SZ
涂料 三棵樹 603737.SH
供應鏈上市公司成長速度五強
行業領域 企業簡稱 企業代碼
裝飾設計 全筑股份 603030.SH
照明 歐普照明 603515.SH
管件管材 偉星新材 002372.SZ
廚房電器 華帝股份 002035.SZ
五金 堅朗五金 002791.SZ
供應鏈上市公司發展潛力五強
行業領域 企業簡稱 企業代碼
防水 科順防水 833761.OC
涂料 久諾股份 839611.OC
門窗 森鷹窗業 430483.OC
地板 揚子地板 430539.OC
保溫 君旺股份 839584.OC

現場直擊

上一張
  1. 2017中國房地產上市公司測評成果發布會
  2. 2017中國上市房企高峰論壇即將啟幕
2017中國房地產上市公司測評
下一張

2017中國房地產上市公司測評研究報告

  • 入榜企業分析三角icon
  • 資本市場表現三角icon
  • 運營規模分析三角icon
  • 抗風險能力分析三角icon
  • 盈利能力分析三角icon
  • 發展潛力分析三角icon
  • 經營效率分析三角icon
  • 社會責任分析三角icon
  • 創新能力分析三角icon

萬科十年蟬聯榜首,中海恒大位居前三
      根據2017中國房地產上市公司測評榜單顯示,萬科十年來蟬聯榜首,中國海外發展和中國恒大位居三強。碧桂園、保利地產和綠地控股分別居于第四到第六位,華夏幸福、富力地產、華潤置地和融創中國分列第七至十位。

      從核心測評指標來看,2016年上市房企總資產均值為717.47億元,同比上升22.40%;房地產業務收入均值147.20億元,同比增長25.04%;資產負債率均值同比下降0.46個百分點至67.16%;凈負債率均值同比下降11.53個百分點至84.56%;凈利潤均值為18.75億元,同比增長17.58%。

地產板塊弱于大盤,房企估值平穩下調
      2016年,A股市場呈現調整格局,地產板塊與大盤走勢基本一致,但總體表現欠佳。以2016年12月30日收盤價計算,滬深300指數全年累計下跌10.42%,房地產行業指數(申萬)下跌17.05%,跑輸大盤超過6個百分點;橫向來看,地產板塊全年收益在28個行業里排名第24位。港股方面,恒生內地100指數全年累計下跌1.29%,恒生地產指數則下跌3.06%。總體來看,上市房企表現弱于大盤。

      自2014年以來,滬深上市房企和在港上市房企估值差距持續收縮,但2016年滬深上市房企估值仍遠高于在港上市房企。此外,兩地房企估值水平同比上年各自均有下滑。具體來看,滬深上市房企市盈率與市凈率均值分別為16.59倍和2.00倍,在港上市房企市盈率與市凈率均值分別為7.52倍和0.99倍。
       市值表現方面,2016年末,上市房企中市值過千億的有6家,其中,萬科和中國海外發展市值均超過了2000億元。

資產規模增速放緩,兩成企業超過千億
     2016年,上市房企總資產均值為717.47億元,同比上升22.40%;凈資產均值為174.77億元,同比上升10.82%;房地產業務收入均值為147.20億元,同比上升25.04%。各項規模指標中,總資產均值增速和凈資產均值增速較上年分別下降8.48和12.61個百分點,房地產業務收入均值增速較上年小幅提升約2.09個百分點。

     總資產方面,2016年,在港上市房企在資產規模和房地產業務收入的絕對量上仍大幅領先于滬深上市房企,在擴張速度上,在港上市房企由于基數較大增速略顯平緩。
       從上市房企總資產規模來看,總資產超過千億的企業有39家,約占上市房企總量的20%,其中,超過萬億的企業有1家,為中國恒大,總資產達13508.68億元。

業績改善盈利普增,凈利潤率低位回升
      2016年,上市房企整體凈資產收益率均值為6.79%,較2015年提升0.77個百分點;總資產利潤率均值為3.98%,較2015年提升1.04個百分點,盈利效率指標結束了自2012年開始的連續4年下降趨勢,實現低位回升。此外,上市房企盈利能力絕對值指標仍延續了上升勢頭,且增速有所回升。其中,上市房企凈利潤均值為18.75億元,同比增長17.58%,增幅較上年提升11.44個百分點。

      上市房企盈利能力分布來看,除盈利下滑型企業數量明顯下降以外,其他類型企業數量均有明顯上升。
      從各類型企業盈利能力指標具體表現來看,盈利增長型企業凈利潤均值達145.84億元,但凈資產收益率均值由上年的17.33%小幅下滑至17.13%。另一方面,盈利下滑型企業數量雖然有明顯下降,但凈利潤均值虧損情況更為嚴重,凈利潤均值由2015年的-2.54億元進一步下降至-4.57億元,同時凈資產率和總資產利潤率均值均為負數。

銷售提升助力周轉,存貨聚集效應顯現
      2016年,銷售的回暖帶動了房地產上市企業三大周轉指標:總資產周轉率、流動資產周轉率、存貨周轉率的小幅回升。2016年末,上市房企總資產周轉率均值小幅上升0.02至0.23;流動資產周轉率均值小幅上升0.02至0.30,而存貨周轉率均值為0.37。

      從經營效率類型分布看,2016年約16%的上市房企為經營高效型企業,約33%的上市房企為經營平穩型企業,兩者合計占比約為49%,較上年增加25個百分點。
      從各類型上市房企表現來看,經營高效型企業存貨周轉率、流動資產周轉率和總資產周轉率均領先于行業平均水平,三項指標均值分別為0.68、0.54和0.39;經營平穩型企業三項周轉率均值分別為0.45、0.36和0.27;經營遲滯型企業各項經營效率指標則遠低于總體均值水平。

測評結論

1.政策不斷加碼擴圍,銷售整體保持高位
全國月度商品房銷售及其同比增幅走勢

      2016年,行業政策整體呈現出前寬后緊的態勢,年內中央四提"抑制資產泡沫",不斷為高燒的樓市降溫預警。和中央表態相對應的,是地方政府"因城施策"調控政策的不斷出臺,限購限貸限價重回政策舞臺中央。2017年至今,約有近19個一二線城市,26個三四線城市出臺調控政策。

      盡管2016年下半年政策頻出,但房地產市場仍舊量價齊升,銷售創下歷史新高,整體表現非常亮眼。全年實現商品房銷售面積157349萬平方米,比上年增長22.5%;商品房銷售額117627億元,增長34.8%。而2017年前4個月房地產開發投資、新開工、土地購置等指標向好,銷售在調控之下同比增速回落,但整體市場并未出現"崩盤",商品房庫存亦降至2015年以來新低。受制于限購、限貸政策持續發力,疊加嚴控供應,前4個月各城市市場持續分化,一線城市成交量前3個月同環比明顯優于上年后在4月同、環比明顯回落。天津、佛山、長沙、廈門等市成交在調控加碼后,同樣出現成交量高位回落。而不受限購、限貸政策影響的重慶、沈陽、常州等市成交量持續火熱。此外,部分受益于棚戶區改造、貨幣化安置等政策的中西部三四線城市成交同樣表現亮眼。

2.險資追逐地產藍籌,交叉持股合作共贏
部分上市房企下設保險公司情況

      自2014年起,A股市場出現了幾波保險資金舉牌個股的行情,地產股成為受青睞的板塊之一。2016年以來的資產配置荒背景下,優質地產公司股權依然炙手可熱,2017年一季報顯示,A股共有25家上市房企前十大股東中有險資身影。

      在險資頻頻舉牌房企之際,上市房企也在通過參與設立或收購方式進軍保險業,險資與上市房企正在深度融合。保險公司與地產公司之間、地產公司與地產公司之間的交叉持股已成為行業級新現象。地產公司的整合必將帶來行業集中度的提升,保險公司和地產公司的結合又帶來了業務協同發展的契機,有利于實現多方共贏。

3.融資環境由松轉緊,相機抉擇適應周期
房地產市場周期企業策略應對
      2016年12月份中央經濟工作會議“房子是用來住的,不是用來炒的”的定調,市場政策進入持續收緊狀態中。房地產政策層面由松至緊,但行業全年整體而言維持較高的景氣。從房地產開發資金來源看,2016年全國房地產開發企業到位資金14.42萬億,同比上年增長15.18%,比2015 年增速提高13個百分點。2017年一季度,限購的一二線城市需求不斷外溢,加之三四線城市一直處于較為寬松的去庫存背景中,使得新一輪的調控升級在 3 月再次開啟。
      在調控常態化的政策背景下,信貸供給逐步收縮。貨幣流動性以及利率的邊際寬松預期不再,房地產行業在去杠桿趨勢下面臨中期結構性調整。2017年,中央經濟工作會議提出貨幣政策要“保持穩健中性”,并強調防控金融風險和抑制資產泡沫。房地產行業的信貸風險將受到重點防范,企業融資將進一步受限,房企的融資環境明顯收窄。
4.庫存分化資源整合,差異戰略謀求突破
      2016年,去庫存基調貫穿全年。房地產市場呈現新局面,政策環境也呈現新的變化。兩會提出因城施策去庫存,但隨著熱點城市房價、地價快速上漲,政策分化進一步顯現。
      受益于2016年內整體寬松的政策環境,以北京、上海、廣州、深圳為代表的一線城市銷售呈現量價齊漲的態勢。上市房企在熱點城市布局帶來良好的項目去化,催生了大量的補庫存需要。進入2017年,盡管受“限購”“限貸”“限售”“限價”政策影響,但一線城市人口導入能力強以及強大的產業需求支撐,房地產市場依舊維持供不應求的基本格局。

2017中國優秀上市房企代表展示

測評指標體系和模型方法

中國房地產上市公司測評指標體系

研究對象

中國房地產上市公司測評研究對象按如下方式確定:

1、在上海、深圳、香港、新加坡、美國等地上市,且主要業務位于中國大陸地區;

2、上市公司中房地產業務收入占整個營業收入的比例超過50%;

3、上市公司中房地產業務收入占營業收入的比例雖小于50%,但房地產業務屬于該上市公司第一或第二主營業務。

指標體系

中國房地產上市公司測評從運營規模、抗風險能力、盈利能力、發展潛力、經營效率、創新能力、社會責任、資本市場表現八大方面,采用收入規模、開發規模、利潤規模、資產規模、短期償債能力、長期償債能力、相對盈利能力、絕對盈利能力、銷售增長能力、利潤增長能力、資本增長能力、資源儲備、生產資料運營能力、人力資源運營能力、經營創新、產品創新、納稅責任、社會保障責任、慈善捐贈、企業在資本市場運行情況等20個二級指標,采用房地產業務收入、租賃收入、房地產銷售面積、持有型物業持有面積、資產總額、利潤總額、現金流動負債比、市盈率(PE)、市凈率(PB)、每股收益(EPS)等42個三級指標來全面衡量房地產上市公司的綜合實力。

模型方法

基于多指標評價的復雜性,房地產上市公司測評模型既要盡可能全面地將各類反映企業經營績效的指標包括進去,同時又要避免引入過多重復信息,夸大某一指標的相對影響,因此中國房地產上市公司測評模型采取了主觀評價和客觀評價相結合的技術路線,選用了因子分析法(客觀評價)、層次分析法(主觀評價)以及功效系數法(客觀評價)三種測評模型,對于這三種測評模型最后的結論采用了Borda組合評價法進行綜合,有效地解決了不同測評模型測算結果的不一致現象,從而保證了測評結論盡可能客觀、公正、專業和科學。

數據來源

(1)納入測評研究的上市公司的年報、半年報、季報和各項公告;

(2)國家統計局和各地統計局統計年鑒、進度數據;

(3)CRIC咨詢決策系統的房地產市場實時跟蹤數據;

(4)經交叉證實的公開渠道信息資源。
  另外,基于滬深和香港會計準則方面差異、數據指標內涵、統計口徑以及財務報表報告期間的不同等具體情況,測評研究中對大陸在港上市公司的數據統一進行了可比性修正,以便滬深房地產上市公司和大陸在港房地產上市公司能夠在一致的基礎上進行測評分析。另外對從事除房地產業務以外多種業務的上市企業根據其房地產業務收入占比進行了可比性修正。

中國房地產測評系列研究成果

中國房地產測評中心是一家不以盈利為目的的專業測評機構,由中國房地產研究會、中國企業評價協會、北京大學不動產研究鑒定中心、上海易居房地產研究院、新浪網技術中國有限公司五家單位發起成立。中國房地產測評中心以“科學、公正、客觀、權威”為工作原則,堅持以科學的方法、公正的立場、客觀的態度,對房地產企業進行研究,最后得出權威的結果。

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