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中國房地產業協會會長

馮俊：對于疫后的房地產市場不必過度悲觀

對于疫情后的房地產市場，馮俊表示，新冠疫情對我國人民生活和經濟社會發展帶來了深重影響，也對房地產業健康發展提出了新的使命。但首先，我們不必過度悲觀。疫情后，穩投資、穩預期是保證經濟恢復的重要措施。同時，房地產消費是一項長期消費，只要需求存在，疫情引起的是建設、銷售延遲，并不會導致需求消失。馮俊強調，要堅持"房子是用來住的不是用來炒的"定位，房企需要靜下心來，按這個定位去構思企業發展規劃和策略。[詳情]

丁祖昱發布《2020中國房地產500強測評成果發布》

丁祖昱中國房地產測評中心主任、易居企業集團CEO

我們的測評模型方法通過12年時間，整套方法一直延續，因子分析法、程序分析法和成效系數法，最后得出綜合排名。這里的指標體系，我們每年都在做調整。目前2020年是從企業規模、風險管理、盈利能力、成長潛力、經營能力、創新能力、社會責任七大方面來看企業的綜合實力。今年對風險管理指標，包括權重都做了調整，也是對當前房地產行業大家關注的問題。另外，今年的數據收集采用了區塊鏈的技術，保證了測評數據的真實、可回溯。[詳情]

重塑·遠見·啟程

高峰論壇主題：
　　1、今年房地產行業的市場前景的判斷與分析；
　　2、這場疫情給企業帶來的思考，未來的變化和應對；
　　3、對目前行業發展的建議；

中國房地產業協會副會長、易居中國董事局主席

周忻
旭輝控股CEO

林峰

疫情啟示錄
迪馬股份董事、執行總裁，東原集團總裁

楊永席
朗詩地產總裁

黃征

疫情下的健康住宅
新希望集團副總裁、新希望地產總裁

張明貴

三核多擎驅動企業穩健發展
北新建材董事長

王兵

為房地產打造健康產品力
樂邁中國總經理

王魯東

管中窺豹?從一個材料商的視角解讀疫情給我們的行業帶來的改變
著名財經主持人

馬紅漫

2020中國房地產開發企業
500強測評榜單
2020中國房地產500強
分項測評榜單
2020中國房地產500強
首選供應商服務商品牌測評榜單

2020中國房地產開發企業500強測評榜單

100強名單
101-200強名單
201-300強名單
301-400強名單
401-500強名單

排名	企業名稱

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500強開發企業測評參選標準

（1）在中國大陸地區依法設立并登記注冊的房地產開發企業，或者在中國大陸地區依法設立并登記注冊的具有獨立法人的專門經營中國大陸地區房地產業務的外商投資的子公司；

（2）房地產開發經營業務收入占企業主營業務收入的比重超過50%；

（3）雖未達到第（2）項標準，但近兩年房地產業務年平均銷售額不少于1億或銷售面積不少于5萬平方米的房地產開發企業；

（4）對于近兩年有經營異常、欠稅、嚴重拖欠工程款、重大稅收違法、工商行政處罰、失信等違法違規行為者，將根據情況予以扣分甚至不被列入參選范圍；

（5）對于提供虛假數據者，或在安全生產、環境保護等領域發生重大責任事故者，將取消參評資格。

上一張

會議現場

下一張

上一張

下一張

年度特征
企業規模
風險管理
盈利能力
成長潛力
運營績效
創新能力和社會責任

1.政策環境整體偏緊行業規模增速放緩

　　2019年我國房地產市場運行的政策環境整體偏緊，中央層面從年初的平穩預期轉變為年中的加碼預期，再轉到年末的平穩預期，定調經歷三階段變化。2019年行業整體規模增速較前兩年明顯放緩，一季度受春節期間三四線城市返鄉置業潮不及預期業績表現不佳。二季度之后多個熱門城市相繼出臺調控政策，業績增速進一步放緩。下半年以來，企業加大供貨力度，業績同比增速呈緩慢回升勢態。目前我國商品房的供給端增速減緩，商品住宅已悄然從“增量時代”逐漸轉變為“存量時代”。
2.行業十強排名微變百強整體保持穩定

　　2020中國房地產開發企業500強榜單中，恒大集團再次蟬聯第一，全年全口徑銷售金額6080億元。碧桂園上升一位，排名第二，萬科排名第三。三強全年全口徑銷售金額都超過了6000億元。融創，中海，保利，龍湖，新城，華潤和富力分列四到十位，中海名次相比上年提升了1位，十強房企排名整體比較穩定。
3.華東華南持續占優西部占比繼續提升

　　以500強房企總部所在地區域為標準進行劃分。其中，華東地區占比38.0%，同比有所下降；華南地區占比19.6%，華北地區占比14.4%，西部地區占比10.0%，同比有所提升，東北地區占比3.8%，中部地區占比14.0%，同比有所提高。華東、華南與華北三區企業數量占比為72.0%，西部地區繼2019年之后占比繼續提升，發展勢頭良好。

1.資產規模增速放緩龍頭企業表現穩健

　　2019年，500強房地產開發企業總資產均值為711.50億，同比增長17.90%，增速較上年回落8.33個百分點；凈資產均值為151.67億元，同比增長16.13%，增速較上年下降5.07個百分點。整體來看，500強房企資產規模依然呈現增長態勢，但增速下滑明顯。具體到企業層面，龍頭房企表現依然穩定。恒大在民生地產的基礎上，文化旅游、健康養生，尤其是新能源汽車業務不斷拓展，集團經營規模穩步增長。世茂聯合資產管理公司實現行業資源整合，通過并購資金鏈出現問題企業等方式，資產規模同樣大幅提升。
2.整體銷售保持穩定房企預期趨于平穩

　　2019年，全國商品房銷售面積171558萬平方米，同比下降0.1%；商品房銷售額159725億元，同比增長6.5%。從具體分類來看，住宅銷售面積同比增長1.5%，銷售額同比增長10.3%；辦公樓銷售面積同比下降14.7%，銷售額同比下降15.1%；商業營業用房銷售面積同比下降15.0%，銷售額同比下降16.5%。此外，500強房企2019全年銷售規模穩定增長，增速略高于行業整體。其中，銷售金額再上臺階，突破10萬億元，銷售面積接近7.5億平方米。從龍頭房企來看，2019年千億房企數量為34家，較上年多出4家。在經歷了2018年的快速發展期后，規模增速趨于平穩。
3.龍頭規模優勢依舊集中程度不斷提升

　　2019年，房地產行業集中趨勢依然得到延續。前四大房地產開發企業銷售金額占比（CR4）從2013年的6.93%上升至2019年的13.25%，四企業集中度與2018年相比基本持平。與此同時，2019年，銷售金額排名前10、前20、前50、前100的房地產企業全行業銷售份額占比分別為25.22%、37.07%、53.62%、64.14%，其數據分別較上年增長1.18、1.01、1.67、0.64個百分點，各梯隊市場份額均有不同比例上升。

1.資產負債增速趨緩融資壓力略有上升

　　2019年的融資政策相對2018年有些微變化，頂層設計從“去杠桿”變為“穩杠桿”。執行層面年初銀行信貸資金較為寬松，房企融資處于窗口期，進入年中，融資環境相對收緊，隨著中央提出“不再將房地產作為短期刺激經濟的手段”，境內融資渠道繼續收窄，融資成本有所抬高。嚴峻的融資環境考驗房企的融資能力，也在一定程度上加大了企業債務風險。長期償債能力方面，從近幾年來看，資產負債率增速有所放緩，顯示出去杠桿已初見成效，行業整體負債率可控。
2.到位資金增速回升個人貸款大幅增長

　　數據顯示，2019年房地產開發企業到位資金17.86萬億元，同比增長7.6%，增速比上年上升1.2個百分點。從資金來源看，國內貸款25229億元，同比增長5.1%，同上年比增速由負轉正；利用外資176億元，同比增長62.7%；自籌資金58158億元，同比增長4.2%，增速比上年下降5.5個百分點；個人按揭貸款27281億元，同比增長15.1%，同上年比增速由負轉正，且增幅較大。
3.融資渠道整體收窄融資成本逐步抬高

　　2019年的融資環境呈現前松后緊的格局，年初銀行信貸資金充裕，融資較為寬松，隨著三四月市場的回暖，政策對融資的調控開始收緊。融資渠道方面，信托貸款、銀行貸款、公司債、海外債、中期票據、短期融資等傳統融資渠道相對受限。融資成本上看，2019年典型房企加權融資成本為6.59%。拆細看，各梯隊房企融資成本呈現分化格局。

1.凈利維持高速增長成本支出有所減小

　　2019年，500強房地產開發企業凈利潤均值達12.38億元，同比增長28.01%，凈利潤仍保持高速增長，凈利增速同比上升0.29% ，與上年基本一致。受結算周期影響，2019年的凈利潤反映的是2017和2018年的銷售，彼時市場較熱，盈利能力較強。但同時可以看到，凈利潤增速不再擴大，這也反映了2018年市場相對2017年市場有所降溫。同時，500強房地產開發企業三費均值達11.14億元，三費占營收的比重為11.92%，同比下降0.46%。這表明市場降溫后，房企業務不再盲目擴張，由此削減了一部分經營成本。
2.總資產收益率下降凈資產收益率上升

　　2019年，500強房地產開發企業總資產收益率均值為1.84%，較上年下降了0.99個百分點；凈資產收益率均值為8.69%，較上年上升了2.37個百分點；成本費用利潤率均值為18.00%，較上年下降了1.81個百分點。考慮到結算周期，綜合考慮ROA和ROE，主要是2017年房企快速加杠桿擴張，拿地開工銷售到交付確認收入之間有一個時延，很多預收賬款計入資產但并沒有確認為收入，造成總資產收益率下降，但是由于外延式擴張房企財務杠桿上升使得凈資產收益率反而上升。
3.渠道崛起多元繼續盈利水平持續分化

　　在限價政策下，房企主要通過降低成本實現盈利目標，一是通過精細化經營管理以降低費用，二是通過并購或者合作降低土地成本，如世貿與福晟全面合作，融創收購泛海的項目等，三是通過裝修降標降低建安成本。但同時成本端有一些費用相對上年有所上升，2019年比較大的變化是渠道相對而言越來越強勢，對開發商影響越來越大，銷售費用率上升到3%~4%，主要原因是2019年市場進入買方市場，帶客比以往更加重要。此外，房企依舊通過多元化拓展盈利空間。

1.銷售規模高位運行各級房企分化加劇

　　2019年行業銷售規模依然處于高位，但增長速度明顯下降。從數據變化情況看，滯后發展型房企占比依然最大，達到49.88%。隨著行業從高速發展轉變為穩健發展，中小房企生存空間收窄，加上自身抗風險能力較為薄弱，增長速度進一步受到限制。平穩發展型房企占比增加，較2018年增加6.59%；快速成長型房企占比下降較多，較2018年下降8.36個百分點。龍頭房企繼續保持穩健發展態勢，如恒大、碧桂園等企業在保持開發業務持續增長的同時，積極布局新能源汽車、智慧物業等新興產業，發掘增長新潛力。追趕成長型房企占比小幅增加，較2018年增加2.56個百分點。
2.投資態度趨于謹慎龍頭企業拿地放緩

　　2019年前兩個季度土地市場出現了短暫的回暖，優質土地供應加大，土地價格攀升。但下半年，隨著調控政策出臺、融資渠道收緊，房企拿地積極性降低，大部分地塊低溢價成交甚至零溢價成交。其中，三四線城市的市場熱度持續回落，土地市場轉冷。受制于政策趨嚴、融資趨緊，房企拿地整體呈現謹慎的態度。拿地選擇上也更加注重土地的質量，不在單純追求數量的增加。對于房企來說，土地價格的下降能夠提供更多的投資機會，拿地也可以更加從容。
3.地產金融攜手合作科技支持企業發展

　　未來房地產行業，建立起靈活的多層次融資體系成為企業發展的決定性因素。國有背景的房企在債券市場存在天然的優勢；非央企背景房企主要得益于企業穩健的財務風格、合理的業務布局。面對行業的未來，房地產企業緊隨國家“智造+”發展戰略，尋找發展新動力。隨著房地產制造業屬性的不斷顯著，降本提質成為房企的重要課題。一方面，房企通過科技賦能降低制造成本，另一方面，科技也助力智慧家居和智慧社區的發展，美好人居進一步落地。

1.運營指標維持低位策略調整應對壓力

　　2019年500強房地產開發企業存貨周轉率為0.13，與2018年持平；整體流動資產周轉率0.14，較2018年小幅增加0.01；總資產周轉率0.11，與2018年持平。從三大運營指標看，總體依然在低位徘徊。房地產企業周轉能力處于低位，主要原因在于2019年下半年后市場下行壓力增加，政策調控收緊，房企的去化能力出現了不同程度的下降。房產的居住屬性得到強化，金融屬性進一步削弱后，房企高杠桿、高周轉和高增長的模式難以維系。
2.貨值存量穩步上升經營效率保持穩定

　　2019年，500強房企平均存貨貨值為427.21億元，較上年提升19.35%，增速回落11.08個百分點。500強房企整體存貨貨值增長速度五年內首次出現下降。存貨貨值增速下滑一方面是行業整體增速放緩，房地產企業投資趨于謹慎；一方面土地市場溢價率有所下降。從存貨周轉率上看，2019年500強房地產開發企業周轉水平保持低位，存貨周轉率為0.13，與2018年持平。
3.去化情況趨勢下降創新工具助力周轉

　　住宅開發市場的周轉速度呈現放緩趨勢，主要是因為住宅的財富效應逐步削弱。另一方面，從龍頭房企新增貨值等數據看，恒大、碧桂園等房企開始主動放緩貨值累計，降低資產周轉速度。住宅開發市場從高速增長到穩步增長逐漸成為共識。房地產開發時代還沒結束，行業規模依然在高位維持；不動產時代逐步來臨，為房企提供了多維度的發展空間。處于轉型期的房企在運營方面遇到各種新問題，也面臨新的發展機遇。

1.傳統渠道依賴明顯房企營銷力度加強

　　2019年，對房企來說，是充滿著挑戰的一年，多數房企延續2018年戰略定位，傳播新的品牌形象，通過不斷創新商業模式、營銷策略，實現營銷力的有效提升。營銷創新方面，年內，中介、代理等傳統渠道為企業去化提供了較大助力，同時，傭金點數也明顯有所上升。為了減少過度被單一渠道捆綁，房企積極拓寬營銷渠道。房企通過多元平臺實現營銷力的提升，根據不同城市、用戶大數據分析，利用數字化營銷手段，進行精準推送，豐富營銷內容，實現高效傳播。
2.客研前置產品升級科技助力綠色建筑

　　房地產行業經歷了快速增長的時代后，如今已經進入到深度調整期。產品方面，隨著樓市調控政策加碼，融資收緊，以及市場購房主力、消費群體、居住習慣的變化，房地產企業的產品理念隨市調整，由開發端向消費端過渡，不斷精研產品，加強內功修煉，以綠色產品為導向，通過科技手段，持續優化客戶觸點。很早以來，我國政策就開始倡導綠色地產，大力扶持綠色建筑，鼓勵龍頭房企創新科技手段、提升技術能力、研發新型綠色材料等等，科技的快速發展也為綠色產品助力。
3.稅收保持增長態勢企業履行社會責任

　　房企在實現自身可持續發展的同時，不忘反哺社會，積極履行企業納稅責任。2019年，500強房企所得稅均值為3.86元，同比增長10.90%；營業稅金及附加的均值約為5.75億元，同比增長22.37%。2019年12月，我國受冠狀病毒肺炎疫情影響，房企積極發揮帶動作用，開展防疫工作，加強防疫宣傳。通過捐贈、提供物料支持等方式支持湖北武漢等城市，此外，部分房企通過減免商辦、園區租金，物業費，降低承租企業壓力。

經濟政策環境：國民經濟運行平穩政策調控因城施策

: 　　2019年，在世界經濟貿易增長放緩，國內結構性體制性周期性問題交織的背景下，國民經濟繼續保持了總體平穩、穩中有進發展態勢。全年國內生產總值99.09萬億元，按可比價格計算，比上年增長6.1%，符合6%-6.5%的預期目標。2019年，房地產市場整體運行平穩，開發投資額增速創新高后緩降但維持高增，年內房地產開發投資額為13.22億元，同比增長9.9%，增速比1—11月份回落0.3個百分點，比上年加快0.4個百分點。回顧2019年，房地產市場運行的政策環境偏緊，中央聚焦房地產金融風險，堅持住房居住屬性，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，地方因城施策保持房地產市場穩定。總體經歷年初的平穩預期到年中的加碼預期，再到年末的平穩預期三個階段的變化。

市場運行情況：全國銷售保持平穩投資回暖土地趨冷

行業發展格局：行業集中開始加速資管時代正式開啟

企業經營動向：房企強化內部架構物管行業加速滲透

中國房地產測評中心是一家不以盈利為目的的專業測評機構,由中國房地產業協會、中國企業評價協會、北京大學不動產研究鑒定中心、上海易居房地產研究院、新浪網技術中國有限公司五家單位發起成立。中國房地產測評中心以“科學、公正、客觀、權威”為工作原則，堅持以科學的方法、公正的立場、客觀的態度，對房地產企業進行研究，最后得出權威的結果。