3月20日，2019中國房地產開發企業500強測評成果發布會在北京舉行，備受關注的“2019中國房地產開發企業500強”、“500強房企首選供應商服務商品牌”等系列測評榜單揭曉。

2019中國房地產500強測評成果發布

官方網站：: 中房網 www.gatxbe.icu
現場直播：: 樂居財經、新浪地產、騰訊房產、和訊
聯合發布：: 新華社、中新社、中國房地產業、中國房地產金融、中國建設報、經濟日報、中國證券報、上海證券報、證券時報、證券日報、中國城市報、中國經濟時報、工人日報、中國房地產報、中國經營報、第一財經日報、21世紀經濟報道、經濟觀察報、華夏時報、中國消費者報、北京日報、新京報、北京晚報、北京商報、北京青年報、東莞日報、昆明日報、深圳商報、深圳晚報、西安日報、西安晚報、南寧晚報、每日商報、廈門晚報、成都日報、南方日報、長江日報、余杭晨報、都市熱報、海西晨報、海峽導報、海峽都市報、南國都市報、錢江晚報、廈門日報、深圳特區報、長江商報、舟山日報、財經國家周刊、地產雜志、樓市、中國建材報、勞動報、中華建筑報、建筑時報、中國建材雜志、時尚家居、新華網、中新網、財經網、北青網、中國網地產、中國城市網、中國消費網、FT中文網、今日頭條、鳳凰房產、易居中國、克而瑞、丁祖昱評樓市、樂居財經、藍鯨財經、一點資訊、環球網、騰訊房產、財聯社、地產瞭望、彭博社、東地產、地產人言、深圳壹地產、攸克地產、地產大爆炸等。

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中國房地產業協會會長

馮俊：住房建設還有很長路要走

房地產市場的發展已經告別了極度短缺的歲月，逐漸走向供求平衡。但是離我們滿足人民群眾美好生活的需要還有很漫長的路要走。房地產怎么發展，如何走強？強最根本的是建立在高質量發展基礎上。而實現高質量發展不僅僅是把房子蓋得好，能夠賣出去，最重要是要達到五個條件，即：1、供需平衡；2、杠桿合理，風險可控；3、供應體系完善；4、需求管理到位；5提供優質產品。[詳情]

主持人致辭

張力威中國房地產業協會副會長

中國房地產500強測評研究工作，我們已經連續開展了十一年。十一年來，我們通過科學、公正、客觀、權威的房地產開發企業測評體系，我們的測評成果和研究報告在業內得到了充分的認可，已成為全面評判房地產開發企業綜合實力及行業位置的重要標準。

恒大蟬聯榜首十強房企微變

丁祖昱中國房地產測評中心主任、易居企業集團CEO

恒大繼續蟬聯第一，其它企業的名次也有不同程度的微調。新城首次進入十強行列，而且名次上升速度相對比較快。萬科和碧桂園分列這次十強的二三位。十強、二十強、五十強企業名次變動幅度較小，百強變動較大。11年過程中強變動也相對較大，一旦進入到50強、30強、20強之后，這些企業行業地位很難撼動了。過去11年當中，20強房企今天的變動是最小的。也使得50強房企、百強房企，希望能夠早日進入到一線的陣容。[詳情]

周忻中國房地產業協會副會長、易居中國董事局主席

今天的強代表未來有更強的生命力

這11年中國的地產企業和地產相關企業發展速度非常快，地產商今天的強和2009年的強是不一樣的，今天的強是代表未來有更強的生命力，更強的競爭力和更強的發展空間。詳情
任澤平恒大集團首席經濟學家、恒大經濟研究院院長

中國宏觀經濟展望

上半年中國經濟還將慣性下滑，但是隨著政策效應和周期作用下，經濟大概率在年中二三季度之間觸底起穩。年初M2社融觸底回升，政策底、市場底、經濟底將先后出現。貨幣寬松和周期的輪動將推動幾大資產先后轉好。詳情
羅韶穎迪馬股份董事長、東原集團董事長

變幻的年代，總有些東西不變

在變化背景下有些東西是不容易變的，通過現象看本質，現象往往是變化多端的，其本質是不容易變的。房地產行業未來的發展一定是有一些更宏大的、更穩定和更持久的東西，其中一個就是城市化。詳情
張俊奧園集團副總裁、商業地產總裁

規模是我們必然的選擇

規模代表著江湖地位、綜合實力、行業排名、市場占有率。中國房地產有15萬億市場的容量，這在其它行業是不可想象的。未來的10年這個數字還會穩定在12萬億，所以2018年不管是市場的規模，還是成交的體量都創新高。詳情
蔣達強弘陽集團總裁

一個區域房企的全國突圍

資本市場看待好企業的時候是遵循一個三角模型：行業選擇、商業模式、管理團隊。這三者之間是構成怎么看待一個好的企業，或者有沒有選擇好的行業。詳情
王兵北新建材董事長

房地產行業也需要提高滿意度和美譽度

房地產行業對中國經濟的貢獻，財政稅收的貢獻以及人民美好生活的貢獻都非常大。但是房地產行業也需要提高滿意度和美譽度。房地產行業對國家的經濟、社會的貢獻是巨大無比的。詳情

新征程，新夢想

2019房地產市場解碼

中國夢國家提出來以后，每個企業、行業都會有夢想，在過去的夢想實現了以后，在新的歲月當中又會有新的夢想，而夢想要實現關鍵是執行問題，如何做得到的問題。對于企業來說，市場變化下如何應對。

中國房地產測評中心專家委員會主任、上海易居房地產研究院院長

主持人

張永岳
全筑集團副總裁

孫海軍

房地產今年所面臨的資金壓力仍然存在
老板電器副總裁

何亞東

未來更重視技術創新
佳兆業集團經濟研究院院長

劉策

政策底已經顯現
億達中國高級副總裁、億達科技新城董事長

于大海

2019年重點關注“均衡”
上坤集團執行副總裁

夏添

今年會有更多的變化和機會
朗詩綠色集團副總裁、朗詩地產北京公司董事長

周青

怎么解釋幸福感是房地產要考慮的課題
仁恒置地集團有限公司執行副總裁

王晞

不確定性帶來的機遇與挑戰
中南置地副總裁

甘玫

照準客戶做對產品
鴻坤地產集團總裁

袁春

房地產未來要做好兩件事
福晟集團董事、執行總裁

郭國強

不忘初心回到本源
路勁地產集團董事局主席

單偉豹

2019年絕對比2018年更好

2019中國房地產開發企業
500強測評榜單
2019中國房地產500強
分項測評榜單
2019中國房地產500強
首選供應商服務商品牌測評榜單

2019中國房地產開發企業500強測評榜單

100強名單
101-200強名單
201-300強名單
301-400強名單
401-500強名單

排名	企業名稱

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上一張

會議現場

下一張

上一張

下一張

年度特征
企業規模
風險管理
盈利能力
成長潛力
運營績效
創新能力和社會責任

1.房住不炒因城施策銷售增速略有回調

　　2018年全年政策調控軌跡由逐步收緊到略有松動。地方上前三季度堅持調控目標不動搖、力度不放松，涉及四限政策持續高壓，整治市場秩序。四季度以后調控政策有松動的跡象，先是部分城市局部放松限價，多城市下調房貸利率上浮比例，中央經濟工作會議之后，又有城市取消限售，各地政策因市而異。在銷售方面，2018全年全國商品房銷售額14.99萬億元，同比增長12.2%，銷售面積17.16億平方米，同比增長1.3%，增速有所回落。房地產開發投資12.02萬億元，同比增長9.5%。
2.恒大再次蟬聯榜首十強微變百強分化

　　2019中國房地產開發企業500強榜單中，恒大集團再次蟬聯第一，全年銷售金額5513.4億元。萬科上升1位，排名第二，碧桂園排名第三。三強全年銷售金額都超過了5000億元。融創、保利、中海、龍湖、新城、華潤和富力分列四到十位。其中，新城和華潤是新進十強房企，名次相比去年分別提升了5位和2位。測評報告顯示，在十一年的500強測評中，百強變動相對較大。
3.華東華南持續占優華北占比繼續提升

　　以500強房企總部所在地區域為標準進行劃分。其中，華東地區占比42.3%，同2018年基本持平；華南地區占比20.4%，華北地區占比14.9%，西部地區占比8.9%，東北地區占比4.0%，同比有所提升；中部地區占比9.4%，同比有所降低。華東、華南與華北三區企業數量占比達到77%，華北地區繼2018年之后占比繼續提升，發展勢頭良好。

1.資產規模穩步增長龍頭企業保持強勢

　　2018年，500強房地產開發企業總資產均值為603億，同比增長26.23%，增速較上年回落2.29個百分點；凈資產均值為130.6億元，同比增長21.2%，增速較上年提升4.17個百分點。整體來看，500強房地產開發企業總資產規模繼續保持穩步增長的態勢，凈資產規模增速出現回升。具體到企業層面，龍頭房企憑借自身在拿地、融資等方面的優勢，快速進入相對活躍的市場。通過合理的業務布局，保證業績的穩定性。
2.百強業績表現突出整體銷售再上臺階

　　2018年全國商品房銷售面積、銷售金額再創歷年新高。從具體分類來看，住宅的銷售面積和金額分別增長2.2%和14.7%；商業營業用房銷售面積下降6.8%，銷售金額增長0.7%；辦公樓銷售面積和金額分別下滑8.3%和2.6%。500強房企全年商品房銷售面積總額7.16億平方米，同比增長12.58%；銷售金額創下9.9萬億新高，同比增長17.1%。500強房企市場份額按面積和金額分別為41.73%和66.01%，分別較上年升4.17和2.77個百分點。
3.龍頭規模效應凸顯行業集中趨勢依舊

　　2018年，龍頭房企繼續發揮規模優勢，房地產行業集中度持續提升。前四大房地產開發企業銷售金額占比（CR4）從2013年的6.93%上升至2018年的14.17%，四企業集中度與2017年基本持平。與此同時，2018年，以銷售金額計算的10強、20強、50強、100強房地產企業市場份額分別為24.04%、36.06%、51.95%、63.50%，除了十強的份額比2017年降低0.01個百分點，其他數據分別較上年增長3.85、6.66、8.26個百分點，各梯隊市場份額基本處于穩中有升趨勢。

1.長期負債保持平穩債務風險整體可控

　　長期負債方面，500強開發企業2018年資產負債率均值為64.21%，較上年小幅上升32個基點；整體看，房地產開發企業杠桿保持平穩。短期償債能力方面，2018年500強開發企業短期償債能力略有下降，流動比率均值為1.99，較2017年下降13.2%；速動比率均值為0.88，,較2017年下降15.4%。房企持有現金較為充裕，短債風險總體可控。中位數看，資產負債率為0.6513，高于平均值，表明頭部房企杠桿水平要低于平均水平，顯示出頭部房企較好的風險管理。
2.到位資金增速回落利用外資大幅下降

　　數據顯示，2018年房地產開發企業到位資金16.59萬億元，同比增長6.4%，增速較上年有所回落。受融資政策調控影響，房企利用外資大幅下降，主要源于上半年政策限制房企境外發債的使用用途，要求境外發債主要用于償還到期債務并且限制房地產企業海外融資資金投資境內房地產項目。另外受美聯儲加息的影響，境外融資成本有所上升，也在一定程度上抑制了房企境外融資的需求。
3.融資渠道整體收窄融資成本逐步抬高

　　2018年上半年，隨著國內融資監管的收緊，很多房企轉向海外市場融資。據克而瑞的數據，85家典型房企2018年融資總額為11920億元，同比下降11.09%。在融資成本上，2018年相對于上年有所提高，據克而瑞的數據，2018年85家典型房企境內債券融資成本為5.75%，同比上升16個基點，境外債券融資7.08%，同比上升32個基點，綜合成本為6.4%，同比上升17個基點。

1.凈利潤額加速增長財務費用占比上升

　　2018年，500強房地產開發企業凈利潤均值達9.67億元，同比增長27.72%，增速較上年出現明顯回升。典型企業凈利潤普遍良好，其中恒大集團在引入戰略投資者后，半年報凈利潤530.26億，超過碧桂園、萬科、保利、綠地四家房企之和。與此同時，500強房企三項費用均值達到9.6億，三費占營收的比重為12.38%。總體來看，500強房企三費增長率略高于營收增長率，三費占營收比重較去年有所上升，主要原因是融資環境趨緊，融資費用上升。
2.盈利表現維持高位土地價格出現回調

　　2018年，500強房企總資產收益率均值2.83%，較2017年上升了0.07個百分點；凈資產收益率均值為6.32%，較2017年上升了0.97個百分點；成本費用率均值為19.81%，較2017年提升了2.27個百分點，整體盈利表現良好。從成本端看，土地市場變化較大。18年年中以前，市場處于量價齊升的狀態。三季度以后，土地價格出現回調。
3.盈利質量有所提升存量市場蓬勃發展

　　隨著房地產市場進入全面調整，行業本身也開始從高速增長向有質量增長轉變。從盈利質量角度看，目前房企合作開發已經成為常態。雖然房企的銷售金額權益比有所下降，但通過合資成立項目公司、與土地持有方股權合作、小股操盤等方式，企業一方面能夠改善凈資產收益率的水平，另一方面也降低了風險。從行業整體來看，住宅增量市場短期增長乏力，而存量市場無論是規模還是增速，都呈現出長期向好的態勢。

1.行業增速趨于平穩各級梯隊增長分化

　　2018年，受政策調控影響，房地產市場繼續承壓，行業增速進一步放緩，步入平穩增長階段。年內，500強房地產開發企業銷售面積增長率為17.3%，較2017年下降5個百分點；銷售金額增長率為19.3%，較2017年下降15.4個百分點；營業利潤增長率為28.57%，較2017年上升3.54個百分點；凈資產增長率為21.20%，較2017年上升4.17個百分點。同時，500強房地產開發企業增長態勢呈現梯度分化。其中，增長態勢最為強勁的為30-50強房企，以中型房企為主，增速快，大多處于快速攀升期。
2.行業漸入精細運營深入挖掘發展空間

　　雖然在內外部環境高壓下規模擴張受限，2018年500強房企凈資產收益率仍處于上升趨勢，這主要得益于行業逐漸進入精細化運營階段，企業從產品、管理、服務方面挖掘利潤空間，控制成本，開源節流。行業下行、增長放緩背景下，房企有質量的增長更加落到實處。隨著企業不斷深挖，提升產品、服務、管理能力，行業潛力將進一步釋放，整體仍有較大發展空間。近兩年，房企開始重視向管理要效益，內部管理和運營趨于精細化。從側面說明房企精細化管理、成本控制的意識在增強。
3.拿地投資總體審慎資源靠攏規模房企

　　2018年，尤其進入三季度，調控政策效果逐漸顯出，房地產市場降溫明顯，資本市場環境持續走弱，由于對未來政策不清晰，亦有部分房企可供開發的土地較多，房企拿地從積極轉為審慎，投資態度相對保守。有較多的房企調整戰略方向，收縮投資戰線，放緩擴展進程，恒大、碧桂園、融創等均表示放緩投資節奏，上半年拿地較為積極的旭輝、中南、中海等房企下半年也都表示要主動放緩拿地節奏、整體投資將趨于保守。

1.運營指標持續回落房企主動減速提質

　　2018年，500強房企存貨周轉率為0.13，較2017年出現較大降幅；整體流動資產周轉率為0.13，同比下降；總資產周轉率為0.11，降幅較小。三大運營指標總體處于近6年里較低水平。具體到企業，高周轉的標桿性企業碧桂園主動提出提質控速，要將安全質量放在第一位，從而保證有質量的發展。
2.貨值存量均值上移存貨周轉趨勢向下

　　2018年，500強房企整體存貨貨值和存貨增長率均繼續攀升。500強房企平均存貨貨值為357.96億，較上年提升30.43%，存貨增長率已經連續四年實現增長。從存貨周轉率上看，2018年500強房地產開發企業周轉水平延續下行趨勢，存貨周轉率下降至0.13，但降幅較2017年大幅收窄。
3.去化情況普遍下降優化產品助力周轉

　　2018年，房地產市場整體去化率都處在下降趨勢中。18年對銷售貢獻最大的三四線城市，下半年開始，去化情況也出現回落。相較以前強調開工速度，預售速度，去化問題現在成為影響企業周轉速度的重要因素。隨著消費者日趨成熟，買房考慮更加全面，對產品品質有了更高的要求。去化率的普遍下降，倒逼房企更加關注樓盤質量，研究提供更為合理的產品結構。

1.創新加碼推動銷售文化休閑賦能營銷

　　隨著市場的波動變化，客戶需求提升，營銷作為推動房企成長和持續發展的重要環節也不斷被加碼創新。而由于互聯網、大數據的快速崛起，信息的傳播從單一化向多樣化轉換，微信友圈傳播、公眾號、自媒體、直播等多種線上方式在前端拉動熱度，線下活動創新增多，從小規模熱場向大規模活動轉變，從大規模活動向精益型活動轉變，線下回應線上，雙向驅動，形成立體化模式推動銷售。而營銷圍繞市場進行決策，文化休閑、運動、體育為房企帶來的影響逐年增大，形成新的營銷模式。
2.產品升級服務優化綠色住宅科技導向

　　生活水平的提高讓大眾對居住品質、需求、功能、環境等要求不斷增強，在此背景下，房企紛紛加強內功修煉，聚焦產品升級，以客戶需求為導向，追求產品力的提升，向高質房企發展。房地產企業在專注于產品升級的同時，對鏈條上的提供的服務更加精細化，從基礎服務向一站式服務轉變。此外，房企更注重"回歸"，基于對生活本源的理解，賦予建筑文化屬性。同時，近年來房企不斷嘗試將科技、智能與產品融合，進行不斷創新和升級，切實營造綠色生活。
3.稅收保持快速增長企業踐行社會責任

　　企業在不斷提升自身利益的同時，積極履行納稅責任。2018年，500強企業所得稅均值為3.48億元，同比增長19.13%；營業稅金及附加的均值約為4.70億元，同比增長12.73%。房企在成長壯大的過程中也不忘反哺社會，多家企業在保障房建設、道路、基建方面助力城市發展，對于貧困、較為落后的區域、以及社會中需要幫助的弱勢群體提供幫助，以實際行動為公益獻禮。

經濟政策環境：宏觀經濟穩中有進調控政策階段變化

: 　　2018年，在錯綜復雜的國內外環境下，我國宏觀經濟運行保持在合理區間，總體平穩、穩中有進，經濟社會主要預期目標較好實現，發展質量不斷提升。全年實現國內生產總值90.03萬億元，按不變價格計算，同比增長6.6%，增速略有回落，（2017年我國GDP同比增長6.9%），但實現了6.5%左右的預期發展目標。質量、效益、結構等問題進一步優化改善。2018年，房地產市場市場整體運行平穩，受開發商加速開工拉動，高位運行，年內房地產開發投資額為12.03萬億元，同比增長9.5%，較2017年7%的增速提升2.5個百分點。回顧2018年政策，延續上一年"房子是用來住的，不是用來炒的"的基本定位，從前三季度的堅持調控目標不動搖、力度不放松，到第四季度，調控政策似有松動，總體呈階段性變化，貫徹因城施策原則，意在支持自住合理需求，遵循市場發展規律，促進房地產市場健康、平穩發展。

市場運行情況：全國銷售再創新高城市分化格局明顯

行業發展格局：行業集中明顯提升調控周期或被拉長

企業經營動向：房企注重持續發展多元經營漸趨理性

羅韶穎迪馬股份董事長/CEO、東原集團董事長

動態把握區域和行業發展機會

從房地產本身的行業發展來看，要動態把握“一城一策”帶來的地區機會和行業發展機會。經過2018年的收縮，2019年會有一個符合市場規律的反彈。詳情
朱靜上坤集團創始人兼CEO

左手現在，右手未來

上坤不僅僅只有地產開發，從成立開始就已經在存量方面布局。增量代表現在，存量則代表未來，上坤目前在一線城市布局了一些商業寫字樓和長租園區。詳情
程偉恒泰集團董事

行業仍然以穩為主

2019年國家對房地產調控沒有改變，政策基調還是穩定，維持了2018年的市場政策。從市場來看，應該還是以穩為主。詳情

恒大：開發企業10強
融創中國：開發企業10強
龍湖集團：開發企業10強
新城控股：開發企業10強
富力地產：開發企業10強
華夏幸福：開發企業30強
旭輝：開發企業20強
陽光城：開發企業20強
中南建設：開發企業20強
正榮：開發企業20強
中梁控股：開發企業20強
金科：開發企業30強
融信：開發企業30強
榮盛發展：開發企業30強
泰禾：開發企業30強
藍光發展：開發企業30強
龍光地產：開發企業30強
祥生：開發企業30強
奧園集團：開發企業30強
萬達商業：開發企業50強
融僑：開發企業50強
佳兆業：開發企業50強
路勁地產：開發企業50強
中建東孚：開發企業50強
美的置業：開發企業50強
禹洲集團：開發企業50強
金輝集團：開發企業50強
寶龍地產：開發企業50強
新力地產：開發企業50強
建發房地產：開發企業50強
建業住宅集團：開發企業50強
福晟集團：開發企業50強
時代中國：開發企業50強
中駿集團：開發企業50強
浙江佳源：開發企業50強
卓越置業：開發企業50強
紅星地產：開發企業50強
東原集團：開發企業50強
俊發集團：開發企業50強
正商集團：開發企業50強
隆基泰和：開發企業50強
弘陽地產：開發企業100強
海倫堡：開發企業100強
復地集團：開發企業100強
中國電建：開發企業100強
敏捷投資：開發企業100強
聯發集團：開發企業100強
朗詩：開發企業100強
仁恒置地：開發企業100強
中庚地產：開發企業100強
三盛集團：開發企業100強
北大資源集團：開發企業100強
景瑞地產：開發企業100強
華鴻嘉信控股：開發企業100強
鑫苑中國：開發企業100強
鴻坤偉業：開發企業100強
重慶華宇：開發企業100強
重慶協信：開發企業100強
花樣年：開發企業100強
北辰實業：開發企業100強
北京金隅：開發企業100強
上海建工：開發企業100強
石榴置業：開發企業100強
康橋集團：開發企業100強
當代置業：開發企業100強
福州高佳：開發企業100強
方圓房地產：開發企業100強
和昌集團：開發企業100強
新希望：開發企業100強
星河控股：開發企業100強
星河灣：開發企業100強
中天城投：開發企業100強
恒泰：開發企業100強
名門地產：開發企業100強
三盛宏業：開發企業100強
海爾產城創：開發企業100強
益田集團：開發企業100強
上坤置業：開發企業100強
國貿地產：開發企業100強
國瑞置業：開發企業100強
中昂地產：開發企業100強
珠江投資：開發企業100強
中迪禾邦：開發企業100強
云星集團：開發企業100強
愛普地產：開發企業100強
大發房地產：開發企業100強
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2019中國房地產開發企業500強
2019中國房地產開發企業商業地產綜合實力50強

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